Libre financièrement grâce à ce bien !

Mission investisseur immeuble

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Dans cette vidéo, Robin nous explique son dernier projet qui lui a littéralement fait quitter la rat race ! Il devient libre financièrement en accumulant 2 stratégies de rentabilité à haut rendement. VOYEZ DONC LA SUITE !

Retrouvez Robin sur sa chaîne Youtube : Robimmo

Transcription de la vidéo “libre financièrement grâce à un bien” :

EMERIC: Amis investisseurs, bonjour! C’est Emeric, du blog mission-investisseur-immeuble.com. Dans cette deuxième partie d’interview avec Robin. Robin qui est investisseur immobilier. Robin a 25 ans. Il a atteint l’indépendance financière grâce à l’immobilier. Et c’est dans cette deuxième partie d’interview qu’il va nous révéler le projet qui lui a fait quitter littéralement et rapidement la rat race. Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

EMERIC: Et donc, ce troisième investissement ?

ROBIN: Donc ces deux biens, c’était intéressant. Mais…

EMERIC: Il te manquait quelque chose ? Je sens que tu n’étais pas satisfait.

ROBIN: Surtout il me manquait assez d’argent pour pouvoir en vivre. C’était ça… En fait, je voulais vraiment me lancer là-dedans et en faire mon activité. Je me suis inspiré de pas mal de choses sur internet, que j’ai trouvées. Je maîtrisais bien déjà la location courte durée. Avec ma formation et mes expériences dans le génie civil, j’avais des notions d’aménagement intérieur. Et donc, je me suis dit : « Est-ce que je ne pourrais pas faire une division d’un grand appartement en plusieurs studio et faire uniquement de la location courte durée ? » Je savais vraiment les contraintes que ça représentait ce type d’investissements et je savais aussi les gains potentiels que ça représentait. Et donc, l’aboutissement de ce projet, ça me permettrait vraiment de pouvoir prendre mon indépendance et vivre de cette activité.

EMERIC: D’accord. Donc tu as acheté un autre bien…

ROBIN: Donc je me suis lancé. Voilà.

EMERIC: Pour le diviser en quatre studios ?

ROBIN: Tout à fait. Tout à fait. En fait, deux mini T2, on va dire, et deux studios.

EMERIC: OK.

ROBIN: Et donc, en fait, j’avais tout anticipé depuis le début. J’ai trouvé un immeuble avec un digicode à l’entrée pour pouvoir faire des check-in, donc des accueils clients automatisés. Ensuite, les gens rentrent dans l’appartement, dans une première porte, la porte d’entrée principale, arrivent dans un sas qui dessert ensuite les accès des quatre studios. Sur les portes des quatre studios, ce sont des serrures à code. Donc les gens peuvent accéder en autonomie avec un code qui leur est délivré à la réservation. Et l’appartement se trouve en rez-de-chaussée surélevé et juste en dessous on a la cave où j’ai pu installer la buanderie. Donc, il y a la machine à laver, le sèche-linge, des étendages, juste en dessous. Et dans le sas, j’ai également créé des placards pour avoir le stock de consommables.

EMERIC: Et la copropriété, elle ne t’a pas posée problème ? Ils ne t’ont pas mis un peu des bâtons dans les roues ? Tu as dû passer en AG pour faire valider un projet ? Comment ça s’est passé ?

ROBIN: Non. Du coup, j’ai fait une division qu’on appelle « non-officielle ». Je n’ai pas pu… La colonne de l’immeuble, la colonne montante électrique était trop ancienne et donc, on n’avait pas la possibilité de créer des compteurs supplémentaires. Donc, du coup, je ne pouvais pas… Dès lors qu’on ne peut pas avoir de compteur indépendant par studio, on ne peut pas faire une division officielle et puis revendre éventuellement plus tard les lots indépendamment.

EMERIC: Ouais. Effectivement.

ROBIN libre financièrement : Dans tous les cas, c’était foutu, pour le coup. Donc, du coup, j’ai décidé de rester sur ça, sur une division non-officielle. Donc c’est simplement de l’aménagement intérieur. Je n’ai pas touché aux surfaces extérieures.

EMERIC: Là maintenant, ça tourne bien en location courte durée cet appartement-là ?

ROBIN: Oui. Tout à fait.

EMERIC: Tu es toujours plein ? Tu es toujours sur Annecy ?

ROBIN libre financièrement : C’est Annecy, oui. C’est plus près du centre. Parce que, comme j’avais constaté chez moi, sur les chambres en colocation, il n’y avait vraiment de la demande qu’en période estivale. Je me suis dit : « Vraiment, il faut se rapprocher du centre. Il faut être au plus près du centre. » Donc, j’ai trouvé un bon compromis entre proximité du centre, on va dire, et confort logistique pour les gens. Il y a un parking privé sur la propriété, il y a un magasin Carrefour City juste à côté, il y a un accès direct par une petite route au centre-ville, dans la vieille ville d’Annecy. 10-15 minutes à pied.

EMERIC: Donc c’est l’emplacement top pour faire de la location courte durée sur Annecy.

ROBIN: Et les prix au mètre carré étaient relativement corrects, on va dire, et j’ai réussi à faire une opération intéressante. Actuellement, pour revenir sur ta question, tout à fait. C’est géré à distance, c’est automatisé. J’utilise un Channel Manager, qui permet de regrouper les annonces que j’ai sur les différentes plateformes.

EMERIC: Tu es sur lequel ? Beds24 ?

ROBIN: C’est Beds24, tout à fait. Je suis sur trois plateformes principalement : Airbnb, Booking et Expédia. Expédia me rapporte très peu de réservations. C’est à peu près un tiers en Airbnb et deux tiers de réservations qui viennent de Booking.

EMERIC: A ce point-là.

ROBIN: Oui. Ça fait un an. Ça va faire un an tout pile que c’est exploité. Donc j’ai fait la moyenne à peu près. Je m’en sors très bien. Et à taux de remplissage, on est à peu près à 20 nuits par mois. Donc on est à deux tiers du mois qui est plein.

EMERIC: Oui, c’est pas mal.

ROBIN: Actuellement, c’est délégué à 100%.

EMERIC: D’accord. Pas grand-chose.

ROBIN libre financièrement : Et ça me permet en termes de cash-flow vraiment d’avoir une opération intéressante parce qu’on est à plus de 500 euros de cash-flow par studio. Si on prend vraiment le minimum du minimum, ça rapporte 2000 euros, de cash-flow.

EMERIC: Maintenant, tu as fait trois différents investissements. Des gros appartements, T4- et puis le dernier je ne sais pas c’était un quoi…

ROBIN: Initialement c’était un grand T3 qui faisait 80 m².

EMERIC: OK. Et ces trois financements là… Comment est-ce que tu as réussi à te faire financer ? Le premier en résidence principale, ça a dû être plus simple, j’imagine. Mais comment ça s’est passé pour les deux autres ?

ROBIN: Quand j’ai attaqué le deuxième, c’était très rapidement après le premier, je n’avais pas beaucoup d’économies et ça a été très compliqué.

EMERIC: D’accord. Tu es passé par un courtier ou tu es allé voir différentes banques ? Tu as fait comment ?

ROBIN: J’ai mandaté un premier courtier, qui m’a lâché et j’ai mandaté un deuxième courtier qui m’a soutenu jusqu’au bout et qui a réussi à me trouver le financement. Mais ce n’était vraiment pas évident. Et ça a mis encore six mois avant d’obtenir le financement.

EMERIC: D’accord.

ROBIN: Donc, du coup, oui, je suis passé par un courtier. En fait, pour vous expliquer un peu ce qui bloquait. J’avais ma résidence principale et l’autre investissement était considéré comme mon premier investissement locatif. En fait, je louais des chambres déjà chez moi depuis quelques mois. Mais la banque considérait que, vu que c’était ma résidence principale, elle ne pouvait pas prendre en compte les loyers et les revenus que je tirais de ma résidence principale. Donc, du coup, on partait sur un nouveau projet. Elle considérait qu’elle n’avait pas de recul sur ma manière de savoir investir. Donc, du coup, elle s’est dite : « Le nouveau projet… Très bien, il veut faire du locatif mais nous, on ne peut pas le considérer en coloc. On ne sait pas s’il sait bien gérer.

Donc, du coup, on va considérer une location nue, classique. » Donc, au lieu de prendre 1600 euros de loyer, ils ont pris 800 euros. Autant vous dire que 800 euros, pondérés en plus à 70%… Autant vous dire qu’au niveau taux d’endettement, ça passait très mal. Je n’ai réussi à trouver à ce moment-là de banque qui faisait le calcul par compensation des revenus, au niveau du taux d’endettement. Si on faisait ce calcul-là, mon taux d’endettement aurait été beaucoup plus adéquat. On aurait été en dessous des 40%. Et ça aurait pu passer plus facilement. Mais à ce moment-là, je n’avais pas le temps pour démarcher des banques.

J’ai fait confiance à un courtier. Et lui, n’avait pas non plus de partenaire qui faisait ce calcul-là. Après avoir démarché plein de partenaires, il a dit : « Bon, écoutez, j’ai une dernière carte en main. Par contre, il faut 10% d’apport minimum. » J’ai dit: « Les 10%, je vais essayer de les trouver. » Ils ont accepté de prendre en compte… Parce qu’ils faisaient toujours le calcul classique du taux d’endettement. Ils ont accepté de prendre en compte les loyers en disant que le nouvel investissement que j’achetais, ça allait devenir ma résidence principale. Et là où j’étais actuellement, ça allait devenir un investissement locatif à part entière et qu’il y avait déjà des locataires dedans et des loyers qui tombaient déjà depuis quelques mois. Donc, en fait, en présentant les choses de cette manière…

EMERIC: Ils ont inversé…

ROBIN: Voilà. On a simplement raconté une histoire, raconté ce que voulait entendre le banquier et ça leur a convenu et ils ont accepté de prendre en compte les loyers. Donc, du coup, ça a pu passer par ce biais-là. Mais par contre, par malchance, on tombait à un taux d’endettement, avec leur calcul, à 41%. Ils ont sollicité Crédit Logement. Crédit Logement ne fait pas d’accord au-dessus de 40%. Donc il a refusé. On devait passer par une hypothèque. Et si on passait par une hypothèque, ce n’était plus 10% d’apport mais 20% qu’il fallait. Donc là, j’étais un peu coincé. Et c’était indispensable sinon mon dossier montait au siège et au siège, ils savaient pertinemment que ça allait être refusé. Et je m’en doutais aussi. Donc, du coup, j’ai trouvé une solution en empruntant de l’argent temporairement à des proches.

EMERIC: Pour avoir les 20% ?

ROBIN: Pour avoir les pourcentages restants et en parallèle, j’ai dû faire un crédit conso au dernier moment pour pouvoir avoir l’apport suffisant.

EMERIC: Tu as eu un problème, tu as cherché des solutions et tu as finalement eu ton bien. Donc c’est le principal. Tu es arrivé à ton objectif final.

ROBIN: Oui, oui.

EMERIC: Et donc, troisième et dernier investissement, niveau financement ? Donc si c’était déjà ric-rac pour le numéro 2, est-ce que ça n’a pas été encore plus problématique pour le troisième, du coup ?

ROBIN: Alors, ça aurait pu. Mais avec le temps et les investissements qui avancent. Et puis, j’étais vraiment passionné par le sujet de l’investissement. Donc, je me renseignais constamment sur internet, sur YouTube. Donc, j’avais pas mal de connaissances qui commençaient à avancer. Pour anticiper, j’avais un peu de temps libre et donc, j’ai consulté douze banques avant d’avoir signé quoi que ce soit, avant même d’avoir recherché le bien. Je savais exactement le produit que je voulais. J’avais fait mon étude de marché. Je savais les loyers que je pouvais en tirer.

Donc, j’avais fait tous mes tableaux de taux d’endettement avant, après projet. J’avais mis les simulations auprès du banquier. J’ai soumis ça au banquier. Et donc, je suis allé voir les banques et je leur ai demandé : « Voilà. J’ai ce projet-là. Voilà clairement les chiffres que ça va être. Est-ce que, sur cette base là, vous pensez que c’est envisageable de me financer ou pas ? »

EMERIC: D’accord. Et donc là, tu avais quelqu’un au niveau des banques qui t’a dit : « oui » ?

ROBIN: Et donc là, sur les douze, il n’y en a que un ou deux qui m’ont dit : « oui ».

EMERIC: Ça t’a suffi pour lancer.

ROBIN: Ca m’a suffi pour me lancer. Tout à fait. Et donc, j’ai commencé à entamer la recherche du bien. A chaque fois pour les biens, c’est peut-être de la chance ou pas, j’ai défini assez précisément ce que je voulais. Et donc, je trouvais assez vite le bien. Pour revenir au financement… Ensuite, quand je suis revenu, j’ai mandaté un courtier et je lui ai dit clairement : « J’ai déjà des expériences pas très bonnes avec des courtiers. Donc, clairement, on n’a pas beaucoup de temps. On a deux, trois mois. Il faut que vous consultiez tous vos partenaires en même temps, tout de suite. » Et la courtière m’a dit : « Oui, oui. Pas de souci. Je vais être réactif. On va vous trouver un financement. » Et en fait elle n’a pas du tout fonctionné comme ça. Après, j’ai compris pourquoi. C’est pour ne pas se mettre à dos ses partenaires.

Mais elle a consulté ses partenaires un à un. Donc on s’est retrouvé au bout de trois mois avec seulement deux réponses de ses partenaires. C’était des refus. Et, en plus, c’était simplement une étude, une pré-étude, que ses partenaires avaient faite. Ils ne pouvaient même pas me soumettre des refus bancaires pour faire marcher la clause de suspension d’obtention de prêt, la clause suspensive d’obtention de prêt.

Donc, je ne pouvais même pas me retirer de la vente sans pénalité. Donc je me suis mis à consulter et à aller démarcher les banques moi-même. Et j’ai trouvé un partenaire en or et c’est le Crédit Mutuel. Ils m’ont demandé aussi des grosses contreparties mais je n’ai pas hésité. Parce que c’était vraiment le seul qui me finançait. Je n’avais pas d’autre option. Et je n’ai pas hésité une seconde. J’ai dû faire beaucoup d’apports aussi. 40 000 euros, si vous voulez tout savoir. Ils ne sont pas tombés du ciel. Je n’avais pas tout sur mon compte. Donc j’ai utilisé des stratégies…

EMERIC: Alternatives ?

ROBIN: Voilà. Similaires à celles que j’ai faites auparavant. Mais du coup j’ai pu obtenir le financement de ce bien également.

EMERIC: Je pense que c’est le principal à retenir. Il faut trouver la solution qui vous permet d’atteindre vos objectifs et d’acheter l’immeuble ou le bien en question.

ROBIN: Tout à fait.

EMERIC: Et c’est ce que tu as réussi donc c’est un bel exemple, aujourd’hui avec nous.

ROBIN: C’est ça l’entreprenariat comme l’immobilier. C’est aussi de l’entreprenariat. On a des problèmes. On a toujours des problèmes. Et c’est l’art de savoir trouver les solutions pour les surmonter.

EMERIC: Merci Robin pour le partage de ton expérience. Je pense qu’il y a plein de gens qui vont s’inspirer un peu de ce que tu nous as raconté. Donc, merci beaucoup. On vous dit à bientôt. Et n’oubliez pas : « Apprenez puis agissez. C’est la seule façon d’avancer. » Ciao.

ROBIN: Salut.

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