Interview de Greg Roy, chasseur2renta

Mission investisseur immeuble

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Aujourd’hui, c’est un podcast que je vous propose. Il s’agit d’une interview de Greg Roy, investisseur immobilier et créateur de Chasseur2Renta.fr

Il nous explique son parcours. Mais aussi, il nous dévoile tout sur ses stratégies d’investissement. On parle notamment ici de financement, de SCI, de rentabilité, de changement d’affectation… Et bien d’autres thèmatiques.

Voici le lien de l’entreprise de Gregory : https://www.chasseur2renta.fr/

Transcription “Interview de Greg Roy”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Aujourd’hui j’ai le grand plaisir d’accueillir Grégory.

Grégory, qui est investisseur et entrepreneur. Il va nous expliquer ses stratégies d’investissements.

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Emeric : alors Grégory, bonjour !

Greg Roy : Bonjour !

Emeric : est-ce que tu peux te présenter pour les auditeurs qui ne te connaissent pas encore ?

Greg Roy : ok avec plaisir. Donc je m’appelle Greg. Je suis originaire de la Champagne-Ardenne et je vis actuellement en Bretagne. Je suis couvreur de métier. Donc j’ai fait pas mal de couvertures. J’ai fait 17 ans de couvertures et je suis devenu rentier on va dire, ça fait presque un an. Donc maintenant je suis plus investisseur que couvreur. Enfin, je suis plus du tout couvreur. Et investisseur et entrepreneur effectivement. Je viens de créer une structure liée justement à l’investissement locatif. Voilà.

Emeric : on évoque justement à la fin de ce podcast la création d’entreprise. Donc y’a un sujet bien intéressant. Dans un premier temps en fait, on va parler d’investissement et de tes débuts. Alors quand est-ce que tu as commencé à investir ?

Greg Roy : j’ai commencé un peu comme tout le monde. J’ai commencé par une résidence principale. Une résidence principale sur Reims. Une petite maisonnette. Donc j’ai acheté pour me loger un peu comme tout le monde. Et si tu veux c’est une maison qu’on, on avait la possibilité sur cette maison d’agrandir, de rehausser. Donc on a rapidement pris un architecte pour faire toutes les démarches pour justement faire ce fameux rehaussement. Moi étant dans le bâtiment si tu veux, j’ai fait une grosse partie des travaux moi-même. Donc voilà ça a commencé comme ça, j’ai ragrandi la maison. Finalement on a décidé de vendre. Donc on avait pris une première plus-value. Et c’est un peu comme ça que j’ai pris le pied à l’étrier dans l’immobilier quoi. Je me suis dis, “merde ça rapporte pas mal !”. Plus que couvreur en tout cas.

Emeric : c’est là que t’as vu qu’il y avait un peu du potentiel en fait ?

Greg Roy : voilà c’est ça. Donc là ça m’a mis un peu la puce à l’oreille. Ensuite j’ai déménagé dans d’autres appartements. Pareil j’ai déménagé deux trois fois. Donc des appartements que j’ai revendu aussi en résidence principale et une résidence secondaire aussi que j’avais achetée dans le but de faire du locatif.

Mais j’ai revendu le tout finalement parce que je suis parti donc en Bretagne. Tout ça c’était sur Reims. Ensuite je suis parti sur la Bretagne, donc j’ai revendu tout ça. Et donc toujours en tête de faire de l’investissement, éventuellement achat-revente ou locatif. Mais si tu veux en me renseignant un petit peu, on m’a dit que je pouvais éventuellement être qualifié de marchand de biens à force de faire trop d’opérations.

Emeric : oui c’est clair.

Greg Roy : donc surtout que c’était pas vraiment à but lucratif à la base. C’était vraiment des déménagements. Il y avait une raison. Donc après l’argent c’était du bonus, c’était cool. Mais on m’a dit “fais attention, vaut peut-être mieux t’orienter vers du locatif”. Et c’est comme ça que j’ai mis le pied dans le locatif. Donc voilà.

Emeric : d’accord.

Greg Roy : donc si tu veux donc arriver en Bretagne, ça a été un petit peu compliqué parce que moi j’étais auto-entrepreneur depuis 2011. Je suis arrivé en Bretagne en 2013-2014. Et si tu veux j’étais un auto-entrepreneur en couverture en bâtiment. Il a fallu que je me refasse une clientèle. Pour les banques, je repartais de zéro, parce que forcément j’arrivais dans le secteur. Donc mes années précédentes passées sur Reims n’étaient pas prises en compte. Parce que ils voyaient bien qu’il fallait que je me refasse une clientèle. C’était vraiment un départ à zéro donc c’était hyper compliqué si tu veux pour refaire du locatif.

Emeric : oui j’imagine que tu as dû avoir une petit période difficile pour ré-acquérir de la clientèle.

Greg Roy : la clientèle en couverture c’est quand même… du boulot il y en a. Vraiment pour celui qui veut bosser, du boulot, j’ai fait un peu de pub dans les journaux et tout. J’ai pas eu trop de mal à trouver taf. Ca a été. J’ai bossé pour des mairies tout ça, ça s’est super bien passé.

Par contre au niveau des investissements c‘était le KO. Je suis revenu ici avec un peu de bénéfices de ce que j’avais gagné sur Reims. J’avais investi ça dans un terrain, un petit terrain que j’avais acheté 30 000 €. Et si tu veux j’avais fait toutes les démarches pour faire une construction. Je voulais faire une construction dans le but de la louer. Une auto-construction, donc je voulais la construire moi-même. Donc j’avais acheté le terrain, c’était 30 000€, avec les frais de notaire tout ça, il coûtait à peu près 33 000.

Et j’avais fait toutes les démarches : j’avais les permis de construire, j’avais les devis artisans, j’avais les plans de la maison. J’avais la totale vraiment et il me manquait plus qu’un financement. Il me fallait 60 000 € pour acheter en gros le matériel, la fourniture, et pour faire l’auto-construction.

Et là si tu veux, vu que je venais d’arriver dans le secteur, toutes les banques, j’ai fait 10 banques. J’ai eu que des refus. Que des refus dans tous les sens. Et du coup c’est tout, je me retrouvais… je t’entends mal…

Emeric : non je disais, tu es pas passé par un courtier en fait plutôt que d’aller voir toutes les banques ?

Greg Roy : ah si j’ai tout essayé ! Courtier, en direct, la totale. Mais à chaque fois c’était toujours pareil on m’a dit “écoutez non, non ! Vous n’avez pas de CDI. Auto-entrepreneur c’est bien beau. Depuis 2011 ok mais là vous venez d’arriver. Qui nous dit que vous allez trouver des clients ?” en gros. Même si j’avais 33 % d’apport, ça passait pas. Ils voulaient pas faire l’auto-construction. Surtout que si tu veux sur un terrain quand… je pense qu’ils ont eu beaucoup de problèmes sur des auto-constructions, des mecs qui faisaient un peu n’importe quoi. Donc s’ils mettaient une hypothèque sur une maison mal faite, la maison n’a aucune valeur. Si la maison elle est complètement… il y a des vis cachés dans tous les sens si tu veux, ils ont beau mettre une hypothèque sur une maison qui vaut rien, ils ont pas de sécurité quoi.

Emeric : oui on a pas de garanties.

Greg Roy : donc ça leur faisait peur. C’est tout du coup, je suis retourné un peu bosser en couverture. Je me suis fait un peu clientèle. Alors tout ça, ça a duré pas mal de mois. Et là je suis tombé sur un investisseur qui justement je suis allé bossé sur un de ses immeubles. Il avait une petite toiture à faire en tôle. Et c’était un immeuble, qui avait… je sais plus… une bonne dizaine de lots. Et le mec super sympa. Le mec, il devait avoir une cinquantaine d’années. Entier. Super cool.

Puis on a bien discuté et puis je lui ai un peu expliqué mes galères avec mon terrain. Et là le mec il me dit “mais écoute, justement ton terrain, les banques ne peuvent pas mettre d’hypothèque. L’auto-construction c’est pas terrible parce que ça leur fait peur”. Il me dit “t’aurais mieux fait d’acheter un bâtiment existant. Au moins ils peuvent mettre une hypothèque. C’est quelque chose de concret. C’est réel, c’est une réelle valeur et ça rassure les banques”. Et si tu veux là j’ai acheté un premier bâtiment… enfin j’ai signé un compromis pour un premier bâtiment avec, il y avait 10 logements. Il y avait 5 garages, une cour. C’était à vendre 140 000 €. Donc c’était pas cher.

Emeric : c’était un immeuble de rapport c’est ça ?

Greg Roy : quelques squatteurs. Il y avait malgré tout 2 locataires en place dans une des parties du bâtiment. Mais c’était très très vieillot. Et si tu veux toujours pareil, je voulais faire les travaux moi-même. Donc si tu veux je voulais acheter ce bâtiment par le biais d’une SCI et moi étant auto-entrepreneur facturer à la SCI les travaux. Donc j’ai signé le compromis. J’ai fait le tour des banques. Les courtiers toujours pareil la totale. Là ça faisait déjà plus d’un an que j’étais dans le secteur en Bretagne. J’avais fait ma première année. J’avais fait mon chiffre d’auto-entrepreneur. Tu vois on a droit à 33 000 €. J’avais fait quasiment mon chiffre. Donc je m’arrête tout le temps juste en dessous des 33 000 pour être… pour pas repasser sous une SARL, une structure plus grosse.

Et donc tout se passait super bien, et là pareil que des refus, refus dans tous les sens. Et si tu veux moi le métier de couvreur c’est un métier qui m’a jamais réellement plu. C’est un métier vraiment difficile et je m’étais dit “mais merde mais je suis condamné à faire ça, c’est pas possible !”. Et du coup c’est tout, je dis “non c’est pas possible, je vais pas laisser passer cette affaire. Faut que je trouve une solution !”. Donc alors tout ça, ça a traîné. Ca a trainé au moins 6 mois. J’avais fait des avenants, j’ai bataillé avec toutes les banques. Rien à faire. Strictement rien à faire !

Donc si tu veux ce bâtiment c’était une dame assez âgée qui le vendait. Elle devait avoir 92 ans et c’est sa fille qui s’en occupait, mais sa fille qui était sur Paris. Elle est pas trop le temps de s’en occuper en gros. Donc moi, je l’ai contactée. Je lui ai dit “écoutez je suis désolé, j’arrive pas à avoir mon financement”. Je lui ai expliqué les problèmes auto-entrepreneur, qu’il me fallait minimum 2-3 bilans pour pouvoir emprunter, que c’était compliqué mais que je pensais pouvoir avoir éventuellement une solution. Et la solution si tu veux c’était de diviser ce bâtiment donc de 10 logements en deux parties.

Il y avait une partie donc qui s’y prêtait bien : t’avait un porche, une partie avec 3 lots et les 5 garages et la cour. Et l’autre partie, c’est…t’avait une toute petite cour avec 7 logements. Et donc je lui explique “moi si ça vous intéresse, moi je m’occupe de tout. Je m’occupe de faire la division à mes frais par un jour maître de cet immeuble : la partie de 7 et la partie de 3 logements. Et je m’occupe de vendre une des deux parties et je conserve l’autre partie. Et je vous garantie vos 140000 € comme c’était convenu pour la totalité du bâtiment”.

Alors bon…ça a été… je te raconte ça rapidement mais a été un peu la bataille. Finalement elle a accepté. Donc j’ai fait toutes les démarches. J’ai divisé les biens donc y’a eu 2 numéros. Et ensuite j’ai cherché à vendre donc la partie la plus petite et la pluie délabrée. Tu vois y’a la partie où y’avait les 3 logements. Je voulais conserver la partie de 7 logements. Donc là j’ai fait un peu l’agent immobilier entre guillemets. Donc j’ai vendu, j’ai réussi à vendre la parcelle où il y avait les 3 logements. Je l’ai vendu 70 000 €. Donc ça fait qu’il me restait l’autre partie pour 70 000 €. Donc là je suis retourné batailler les banques pour cette partie-là. Pareil beaucoup de refus et là il y a une banque qui m’a accepté le projet et ça a commencé comme ça.

Emeric : c’était chaud mais t’as trouvé une solution quand même.

Greg Roy : ah ouais, oui oui ça a été chaud. Franchement ça a été une galère. Et donc voilà, donc finalement j’ai décidé de revendre rapidement mon terrain donc je l’ai vendu à perte. Je l’avais vendu 28 000 € je crois pour avoir un apport à injecter dans les travaux si tu veux, parce qu’on avait pas les moyens de faire un gros gros crédit. Donc là si tu veux les banques étaient prêtes à nous prêter 125 000 €. Donc on a fait le financement de 125 000. Moi j’ai récupéré mes 28 000. Ca m’a permis de faire la totalité du bâtiment, enfin quasi quoi. Et du coup ça a commencé comme ça. Donc ça c’était le premier investissement. Premier immeuble en Janvier 2016. Et on l’a loué en Juin. En Juin les travaux étaient finis et on commençait à louer.

Emeric : d’accord. Et totalement ?

Greg Roy : totalement ! Oui d’ailleurs les premiers appartements, on les a meublés. On avait commencé à faire un peu du Airbnb au début sur 3 studios et ça nous a permis de faire un petit réseau, tu vois de faire un peu d’argent dès le début. Et après à partir du mois de septembre, on a commencé à louer en location normale, en meublé mais…et le tout sous une SCI à l’IS.

Emeric : IS, ok.

Grégory : oui. Oui oui j’ai tous mes investissements SCI à l’IS, oui.

Emeric : ok. Donc là tu anticipes un peu sur mes prochaines questions sur tes investissements. Alors j’ai cru comprendre que tu te lançais maintenant dans des projets un peu spéciaux. J’entends spéciaux… t’investis dans des anciens hôtels et dans des anciens hôpitaux. Est-ce que c’est bien ça ?

Greg Roy : ouais ouais. Ouais. Là alors effectivement juste après ça si tu veux, donc en Juin, vu que ça avait cartonné pour le premier immeuble, qu’on a pas eu de difficultés à le louer. Dans la foulée j’ai continué tu vois, à chercher. Et là je suis tombé sur un premier hôtel qui devait faire… il doit faire 200… ah je sais plus exactement…un peu plus de 200 mètres carrés, 200-250 mètres carrés. Y’avait 8 chambres et une salle de réception.

Et là donc je me suis renseigné auprès d’une architecte du secteur là où j’investi, et je lui ai dit voilà “est-ce que vous pensez qu’il est possible de requalifier un hôtel en habitation ?”. Elle me dit “Oui oui y’a pas de problèmes”.

Donc elle a fait toutes les démarches, elle s’est occupé de tout. Vraiment tout de A à Z. Elle a fait les plans aux normes handicapé, la totale tu vois. Vraiment de manière à ce que ça passe auprès de la mairie. Et elle m’a fait passer ce projet.

Et donc voilà on a requalifier ce bâtiment en donc en habitation. Ils appellent ça en immeuble de 2ème catégorie.

Et on l’a reproduit ensuite avec un immeuble, plus gros celui-là, il fait presque 800 mètres carrés. C’était noté 600 mètres carrés sur les diagnostics mais en réalité on l’a re-mesuré y’a pas longtemps parce qu’on a eu un petit dégât des eaux et l’assurance nous a fait montrer qu’effectivement il faisait plus de 600. Il fait de plus de 800 mètres carrés le truc.

Et là y’a… c’est un immeuble où… un ancien hôtel où y’a…là si tu veux actuellement on a 10 logements de loués, donc y’a 9 studios et un T2. Et on a encore un gros potentiel en bas, tout ce qui est salle de réception, tout ça. Y’a de quoi faire au total, je crois que c’est 17 logements. Et un lot commercial.

Donc le local commercial est aussi actuellement loué.

Emeric : d’accord. Mais pourquoi en fait t’avais besoin de faire des logements accessibles pour les personnes handicapés ?

Greg Roy : ouais, ça… alors ouais faut faire attention parce que t’as plein de remises aux normes quand tu fais un changement d’affectations. Faut que tu revois pour les portes coupe-feu…

Là si tu veux les hôtels avaient déjà subi quelques modifications en 2006 je crois de mémoire. Tout le système électrique avait été refait. Y’avait déjà eu une mise aux normes en 2006 donc si tu veux y’a plein de choses qui étaient aux normes.

Mais moi quand j’ai racheté il a fallu que je remette des portes coupe-feu. Tu vois les choses qui n’étaient pas aux normes, fallait que je les remette aux normes.

Emeric : malgré que tu voulais transformer un hôtel, un ancien hôtel en logements, t’avais quand même besoin d’accès aux personnes handicapés ? De portes coupe-feu ?

Greg Roy : ouais parce qu’ils considèrent que tu changes d’affectation donc c’est… après tu peux avoir des dérogations. Je sais que tu peux avoir des dérogations pour si tu peux pas faire d’accessibilité à l’étage. Pour les normes handicapé, tu peux avoir des dérogations, tout ça.

Mais quand tu fais un changement d’affectation d’un local commercial par exemple, tu dois être censé les remettre aux normes coupe-feu, aux normes actuelles.

D’ailleurs quand tu fais un changement d’affectation, faut remettre aux normes. Alors après je te dis, t’as des dérogations, t’as… mais l’idéal sincèrement c’est de prendre un architecte ou de prendre quelqu’un de compétent parce que c’est des dossiers assez complexes. Puis après ça dépend beaucoup aussi du PLU. Y’a tout un tas de trucs à savoir. Honnêtement moi c’est les parties que je délègue. Je m’embête pas avec ça.

Emeric : ok. Et en terme de délais d’obtention ça prenait combien de temps à la base ?

Greg Roy : alors…par rapport à un investissement classique où tu mets à peu près entre 2 et 3 mois. Là tu fais les démarches à la mairie donc quand tu signes le compromis, ils te laissent un délai déjà pour pouvoir créer le dossier. Donc déjà je crois que t’as 2 mois.

Ensuite tu déposes ton dossier en mairie. Généralement t’as une réponse sous 1 mois, voire 2 mois si t’es dans des zones type monument historique… Et ensuite si vraiment, même si ton dossier est validé par les employés en mairie, ça repart il me semble en préfecture ou en sous-préfecture. Je ne sais plus exactement. Et là eux ont encore un pouvoir de décision. Ils peuvent dire “non, non finalement la mairie elle a craqué, ça va pas du tout ! Moi l’hôtel je veux pas qu’il soit requalifié habitation. Je veux que ça reste un hôtel”. Tu vois, ils ont encore un petit pouvoir. Donc si vraiment tu veux purger tous ces délais, ça met, je dirais au bas mot, 7-8 mois.

Emeric : ouais faut pas être pressé. Et maintenant par rapport aux recherches ? Est-ce que tu fais des recherches classiques sur Le BonCoin ? Se Loger ?

Greg Roy : ouais c’est des recherches classiques, Se Loger, Le BonCoin. Ceux-là je crois que c’était sur Le BonCoin. Mais c’est des recherches…oui effectivement…tu tapes…je fais tout type de recherche. Je recherchais investissement, je recherchais, quand je recherche, je recherche vraiment activement. Je passe beaucoup beaucoup de temps. Et tu tapes “hôtel”, tu vas dans “Autre”. Enfin tu vois…tu as tout un tas de mots clés que tu utilises. Et tu te mets des rappels. Mais je suis vraiment à l’affût.

Après je cherche aussi par secteur sans réellement mettre de mots clés. Je cherche dans un périmètre de 40 km, budget maximum 250 000 €, surface minimum tant. Et puis tu vois, j’ai plusieurs stratégies de recherches qui font que j’arrive à cibler pas mal de choses.

Emeric : ok. Donc maintenant on va parler financement. Est-ce que tu passes toujours par la même banque ? Est-ce que c’est toujours la même banque qui te suit ?

Greg Roy : non. Non non. Non non j’ai, là tu vois je suis en train de re-signer un projet. Ca va être avec une 3ème banque. J’en ai une actuellement où j’ai 1, 2, 3 bâtiments. Ils sont en train de me prêter pour un 4ème. Mais sinon les deux autres sont 2 banques… c’est dans 2 autres banques. Mais j’ai une banque vraiment qui me suit. Celle qui m’a suivi depuis le début, qui me fait confiance. Je sais pas si je peux donner les noms ou quoi mais…

Emeric : bien sûr, vas-y.

Greg Roy : donc j’ai la Banque Populaire qui m’a fait confiance au début. Qui m’a refait confiance pour un des hôtels mais pas les deux. Et elle m’a refait confiance sur un projet…là je t’en ai pas parlé mais on a racheté un autre immeuble aussi avec 8 logements, c’est type 2, type 3. Elle m’a refait confiance aussi pour celui-ci. Et là elle est en train de me refinancer un autre immeuble aussi que je suis en train de, qui est en cours sous compromis, où il y a 6 T2.

Emeric : et toi, comme tu empruntes en SCI, est-ce qu’on te demande un apport ? Et sous combien d’années est-ce que tu peux le prolonger…étaler ton crédit ?

Greg Roy : ca dépend. Les apports en général on me les demande, mais moi je leur dis “écoutez, moi je l’apport je l’injecte pas”. Je leur donne pas l’apport, je le conserve et je le déduis. Et je le conserve en sécurité si tu veux au cas où j’ai besoin pour les travaux par exemple.

Là j’ai un exemple où j’avais besoin de 298 000 €. Je voulais faire un financement de 298 000. Je leur ai dit que j’avais 10 000 € d’apport, et ils m’ont fait un financement à 288 000 €. Tu vois. Ils m’ont déduit 10 000 € parce qu’ils considéraient que je les avais en apport.

Emeric : ok, donc si j’ai bien compris, en fait tous tes projets c’est des investissements qui nécessitent des travaux.

Greg Roy : oui.

Emeric : et par rapport à la condition de banque “le prêt différé”, est-ce que t’as toujours accès à cette condition ?

Greg Roy : alors le premier investissement ça a été tellement compliqué que j’ai pas cherché à négocier quoique ce soit. J’ai pas fait de différé mais j’avais deux locataires, les deux locataires dont je parlais au début en place, et si tu veux ça. Le crédit sur, je sais plus c’était 125 000 sur 20 ans, je crois que ça me coûtait 700 et quelques euros. Et les locataires en place me rapportaient déjà 690. Donc si tu veux pendant 6 mois, j’ai pas ajouté grand-chose de ma poche. Donc j’avais pas fait de différé.

Le deuxième projet donc c’était l’hôtel de 200 mètres carrés. Pareil j’ai pas fait de différé, parce que y’avait que 3 semaines de boulot dedans vraiment. Et c’était pas de gros gros travaux. Y’avait pas grand chose à faire. Ca a été très très vite. Et pareil j’ai pas cherché à négocier de peur que ça passe pas. Enfin si tu veux c’était tellement compliqué que j’ai pas cherché à négocier quoique ce soit.

Par contre le gros hôtel de 800 mètres carrés, lui on a fait un report de différé de 6 mois.

Là le dernier projet pareil avec les 8 logements, on a fait un différé aussi de 6 mois.

Et voilà chaque fois en général, j’arrive à négocier des différés assez gros. Tu vois, là le projet de l’hôpital dont on parlait tout à l’heure, je suis en train d’essayer de faire un différé de 2 ans.

Emeric : oui 2 ans c’est sûr que ça se fait. Moi j’ai eu ça pour mon premier achat alors que j’avais quand même pas beaucoup de travaux. Et j’ai quand même obtenu cette condition-là.

Greg Roy : c’est un top ! En plus ça permet de créer une trésorerie. C’est le top du top mais après faut… quand les banques sont réticentes au début. Quand vraiment t’as pas de tunes et que c’est galère, t’as tellement peur que t’oses rien demander. Donc tu signes et puis tu gères derrière quoi.

Emeric : et par rapport au statut. Donc pourquoi tu as choisi la SCI à l’IS ?

Greg Roy : alors déjà il y en a plusieurs. Moi j’ai un gamin donc si tu veux au niveau de la donation, c’est la SCI c’est quand même pas mal.

Et si tu veux si j’avais acheté en perso, à l’époque on m’avait dit que je pouvais pas me facturer à moi-même. Alors bon, j’ai pas vérifié depuis. Mais étant auto-entrepreneur si tu veux, je pouvais pas me facturer à moi-même, ou ça aurait pu être un peu considéré comme de l’abus de droit. Alors qu’en créant une SCI, c’est une structure, donc c’est une personne morale, tu as le droit de facturer à ta SCI. Donc t’as le droit de prendre n’importe quelle entreprise, en l’occurrence je prenais la mienne.

Et après faut juste être dans les clous. Faut pas facturer n’importe quoi. Faut, tu vois, faut pas s’enflammer, claquer du 50 € de l’heure par exemple. Il faut que ça soit cohérent tu vois. Mais c’est surtout dans ce but-là.

Et encore un autre truc, c’est que la SCI à l’IS, c’est bien pour vraiment générer de la trésorerie. Si tu ne sors pas de dividende, tu…enfin voilà tu n’es pas trop imposé. Tu peux laisser ça stocké sur la SCI. Moi si tu veux perso, j’ai aucun crédit. Par contre, mes SCI ont des crédits. Donc quand je vais à la banque je leur dis “moi écoutez, j’ai pas de crédit. Mes SCI ont des crédits mais ça s’auto-finance et ça me rapporte de l’argent”. Donc tu vois c’est… Ouais c’était une stratégie. Voilà créer de la tréso.

Moi je m’en sers en tant qu’auto-entrepreneur, enfin je mets mon statut auto-entrepreneur en travaillant pour ma SCI. Et voilà c’était surtout pour ça.

Et sincèrement ça me correspond plutôt bien. Après je dis pas que par la suite que je ferais pas un peu de loueur meublé non professionnel, ou à voir parce que ça risque de changer tout ça. Mais à voir. Ca sera vraiment à voir par la suite.

Mais la SCI à l’IS ça a encore un autre avantage, c’est que tu peux créer une structure type “holding” et faire remonter les bénéfices, te mettre gérant de la holding. Il y a plein de montages possible qui sont plutôt intéressants et je vois beaucoup d’avantages à la SCI. Ça me correspondait bien.

Emeric : oui j’aime bien quand tu dis que la SCI correspondait exactement à ta situation, te correspond complètement. Et beaucoup de gens se demandent aujourd’hui s’ils doivent acheter en SCI ou en nom propre. Faut vraiment que… aller voir un comptable pour définir la situation fiscale par rapport à cet nouvel investissement, parce que chaque situation est unique. Et c’est vrai c’est comme ça, seulement en voyant un expert, un pro, qu’on va pouvoir…qu’ils peuvent répondre à cette question.

Greg Roy : ah ça c’est certain ouais. Ca c’est certain. Après chacun a ses choix. C’est des stratégies “court terme”, t’as les stratégies “long terme”. Après t’as les stratégies où tu comptes revendre dans un certain nombre d’années. Pour les donations. Chaque personne est unique et ça honnêtement c’est un métier. Faut contacter quelqu’un de compétent. On peut avoir quelques notions de fiscalité mais honnêtement. Moi c’est pareil c’est quelque chose qui me casse la tête la fiscalité. J’ai certaines bases, mais dès que je fais un investissement, je prends contact avec un pro et je prends conseil auprès de professionnels.

Emeric : alors on va revenir maintenant sur l’aspect travaux. Et moi j’ai une question par rapport à lorsque tu visites un bien, un vieil hôtel ou un vieil hôpital. Est-ce que là, t’en profites pour te faire accompagner par un expert pour estimer le montant des travaux ? Ou alors, est-ce que ton œil d’artisan du bâtiment, j’ai envie de dire, te suffit ?

Greg Roy : ouais, j’ai la chance entre guillemets d’avoir fait 17 ans de bâtiment donc j’ai eu, j’ai vu pas mal de choses même si ma spécialité c’était la couverture. Si tu veux, je maîtrise la charpente, j’ai fait un petit peu. La maçonnerie, j’ai vu énormément de maçons. J’ai bossé sur des chantiers dans les zones pavillonnaires, où t’avais des maisons où c’était des fondations. T’en avait d’autres la maçonnerie.

Donc et puis dans le bâtiment c’est assez convivial, donc tu parles un peu avec tout le monde. Tu te fais des potes là-dedans, puis t’apprends petit à petit. Et puis le fait d’avoir fait beaucoup de rénovations moi-même, j’arrive à déjà avoir l’oeil sur les choses qui vont pas, les choses à refaire.

Par contre ce que j’ai du mal à estimer, c’est vraiment le coût d’un artisan parce que estimer le matos et estimer ce que ça va me coûter en matériel en le faisant moi-même, ça c’est assez… je vais pas dire facile…c’est quelque chose que je maîtrise maintenant.

Par contre estimer le coût par des artisans, c’est un petit peu plus compliqué mais j’arrive en gros à me faire une fourchette, on va dire à 20 % près je suis pas mal. Mais c’est…c’est tellement complexe que…

Emeric : ça t’arrive de faire appel à des experts pour une estimation ?

Greg Roy : non généralement je me mets des marges. A 20 % près je te dis, je suis quasiment sûr de mon coup. Donc je me mets des marges toujours de manière à me protéger. Si je vois que l’investissement, parce que j’investi dans des choses assez rentables. Si je vois que c’est un investissement qui a 15-16%, honnêtement même si je me plante de 20 % ou 30 % dans les travaux, au pire du pire mon investissement il restera à 13 tu vois. Donc je sais que c’est une affaire, donc en gros je signe. Et après au pire si je me suis planté, c’est tout ça baisse un peu dans ma renta. Mais généralement, je suis dans les clous. J’arrive à faire de manière à ce que ce soit dans les clous.

Emeric : d’accord. Tu parlais de rentabilité à l’instant. J’ai juste une question qui intéresse je pense beaucoup d’auditeurs. Quelle est la, et puis moi aussi ! Quelle est la rentabilité brute et nette que tu recherches ?

Greg Roy : alors avant je cherchais le maximum comme tout le monde. Je cherchais supérieur à 12 %. Supérieur à 12% en faisant les travaux moi-même. Tu vois un peu le truc. J’ai eu de très très belles renta.

Maintenant j’aurai tendance, maintenant que ça marche et que j’ai des rentas. Si tu veux je suis devenu entre guillemets rentier. J’ai mes rentes, j’ai ma liberté donc maintenant je cherche plus vraiment à faire de la renta.

Je cherche plus vraiment à faire de la renta, si je cherche toujours de la renta mais je peux très bien avoir un coup de cœur sur un projet à 10%. Tu vois, hyper bien situé. Je serais prêt à le signer tu vois.

Tu vois j’ai plus la même approche qu’au début où je cherchais absolument à devenir rentier et libre et quitter mon boulot. Maintenant c’est vraiment, j’ai voilà… je cherche plus que de la renta. Si je peux trouver un beau bâtiment qui me plaît avec une renta à 10%, je pense que je le signerais.

Emeric : d’accord. Très bien. Donc j’en ai fini pour les questions sur tes investissements. On va parler maintenant de ton entreprise, que tu es en train de créer, que tu as créée. Et t’as lancé dernièrement une entreprise de chasseurs de biens. Est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est exactement ?

Greg Roy : si tu veux, j’avais fait moi des interviews avec deux autres blogueurs. Et suite à ça, si tu veux, j’ai eu pas mal de questions de personnes débutantes et qui me parlaient de projets, qui me parlaient de fiscalité. Et je voyais, si tu veux, que toutes ces personnes étaient un peu perdues.

Suite à ça, je me suis dit “mais mince, c’est incroyable le nombre de personnes qui simplement qui a du mal à trouver un investissement rentable”. Et les gens étaient complètement perdus. Des fois, les gens me faisaient montrer des annonces sur Le BonCoin. T’avais les travaux, sur le papier le truc était à moins de 7 % brut dans un secteur un peu pourri. T’avais les travaux, c’était des projets pas fiables du tout.

Et je m’étais dit “mais merde les gens, tu vois ils sont perdus quoi”. Voilà donc si tu veux, je me suis dis “mais pourquoi pas créer une entreprise où justement on vient en aide aux gens”. Et on leur apporterait un service clé en main. On s’occupe de trouver un investissement. On essaye de trouver, alors après ça dépend des critères. Y’en a qui vont pas chercher de la renta parce qu’ils ont pas besoin d’argent. Ils vont chercher plutôt du placement patrimonial.

Mais dans l’idée, voilà nous l’idée c’est quelqu’un qui cherche un peu de renta, on va essayer de lui trouver au minimum quelque chose qui s’autofinance. Et ça va être vraiment du clé en main. On va s’occuper de la partie fiscalité. On va s’occuper de le mettre en relation avec nos partenaires courtiers. Et on peut s’occuper de lui apporter les devis travaux. On peut éventuellement s’occuper même de la partie travaux. On a des partenaires vraiment pour tout un projet de A à Z ficelé, tu vois.

Emeric : donc tes clients en fait, ils peuvent tout déléguer à tes chasseurs. Par exemple, si moi je recherche un immeuble de rapport avec une rentabilité de 12 % avec ou sans travaux.

Grégory : oui

Emeric : toi ou tes chasseurs gèrent le projet de A à Z ?

Greg Roy : c’est ça. En gros c’est ça. En gros demain tu veux un investissement. Alors si tu me dis que tu veux du 12% à Paris, forcément je vais te dire que c’est pas possible.

Mais tu vois, la première étape, ça va être déjà de voir un petit peu d’estimer ta capacité d’emprunt. Donc pour ça si tu veux, on a des partenaires courtiers. On va te demander un certain nombre de documents que tu vas transmettre au partenaire courtier. Le courtier va dire “voilà ton client, il peut emprunter par exemple 100 000, 200 000, 300 000, ou alors il peut pas emprunter parce qu’il est à découvert tous les mois”.

Donc tu vois déjà on va faire une première ébauche de ta situation, et voir admettons, si tu peux emprunter 200 000 €. Je vais revenir vers toi, “écoute mon courtier m’a dit qu’effectivement tu peux emprunter 200 000€. Par rapport à ça, qu’est-ce que tu veux ? Dans quoi tu veux investir ?. Est-ce qu’un immeuble ça t’intéresse ? Est-ce que ça te fait peur ?”. Tu vois, on fait une première ébauche. On va essayer de cibler un secteur, on va essayer de peaufiner au mieux ta recherche.

Emeric : et tu vas avoir des chasseurs partout en France ?

Greg Roy : oui, on a plusieurs dizaines de chasseurs déjà en place et en création de structure. Y’en a beaucoup qui sont en train de créer leur structure.

Mais on a des chasseurs vraiment, des gens hyper compétents dans leur domaine. En gros voilà c’est ça, eux vont essayer de cibler au mieux les critères du client. Et cibler des biens correspondants à sa recherche dans le secteur souhaité. Et en lui apportant un service vraiment clé en main. C’est vraiment du sur-mesure. Si le client veut qu’on déménage les meubles, on peut déménager les meubles. Et notre chasseur lui prendra une commission par exemple sur, je sais pas si y’en a pour 1 000 € de déménagement, il va prendre 10%, il va prendre 100 € parce qu’il se sera occupé du déménagement.

Emeric : ok.

Greg Roy : tu vois.

Emeric : oui oui je vois bien.

Greg Roy : et ça par contre, ça sera pris directement en tant qu’apporteur d’affaire sur le déménageur. Le client ne sera…c’est plus une…le prix du déménagement ne coûtera pas plus cher. C’est juste le déménageur qui donnera une commission à notre chasseur, qui donnera sur son bénef à lui.

Tu vois le…et ça un peu sur tous les corps d’état. Tout est possible vraiment. Ca peut être un décorateur, ça peut être les artisans. Ca peut être vraiment n’importe quel service.

Emeric : donc tu définis avec ton client dès le début quelle partie il va déléguer, et qu’elle partie il va faire lui ?

Greg Roy : c’est ça. Et après c’est modulable. Si le gars il se rend compte, je sais pas qu’il voulait plutôt se charger de la partie déménagement puis qu’il se rend compte que finalement il préfère le déléguer. C’est un peu du sur-mesure. On est entre guillemets modulable et un peu au service du client, enfin même 100% au service du client. Et tout est possible.

Emeric : d’accord. Je pense d’ailleurs qu’il y a quelque chose qui est important à dire par rapport à ça, c’est que vous formez aussi les nouveaux chasseurs.

Greg Roy : oui. Oui oui on a créé une interface où vraiment on a une formation hyper pointue, hyper complexe où on s’est, si tu veux, on s’est fait épauler par des blogueurs assez connus et des gens très compétents dans leur domaine pour créer cette interface et cette formation. Donc on a une formation vraiment complète qu’on est en train de mettre en place actuellement. Et puis de toute façon on est vraiment, si tu veux c’est quelque chose qu’on va faire évoluer par la suite parce qu’on mise vraiment énormément sur la formation de nos chasseurs.

Donc voilà donc quelqu’un qui rentre en tant que agent commercial classique et qui vend de la résidence principale, on peut éventuellement le former de manière à ce qu’il devienne compétent en investissement locatif. Mais par contre il aura l’interdiction de rentrer en contact avec des clients qui cherchent de l’investissement locatif s’il n’a pas les compétences pour l’orienter, tu vois.

Et si je peux juste rajouter une petite parenthèse, on recrute aussi des chasseurs. D’ailleurs ça pourrait peut-être t’intéresser ? Et on recrute aussi des chasseurs un peu partout en France. Si y a des gens motivés et qui ont des compétences en investissement locatif, ou même sans compétences. On recrute aussi des chasseurs, comment dire… des chasseurs un peu…des agents commerciaux qui font de la RP, on en recrute aussi. On a les spécialistes en investissement locatif, on a aussi des gens qui font de la RP. On a vraiment un réseau mandataire et classique et spécialisé dans l’investissement locatif.

Donc on peut recruter vraiment pas mal de personnes, il suffit juste d’être motivé et passionné. Voilà.

Emeric : pour ceux que ça intéresse je mettrai le lien de cette entreprise juste en dessous du podcast, que d’ailleurs….t’as pas cité le nom de ton entreprise Greg

Greg Roy : c’est chasseur2renta. C’est chasseur comme un chasseur. Deux c’est le chiffre 2. Et renta comme rentabilité. Tout accroché.

Emeric : très bien. Merci Greg pour cette interview.

Greg Roy : merci, c’est moi qui te remercie.

Emeric : on a fini avec ce podcast. Donc j’espère qu’il vous a plu. Si c’est le cas je vous invite à le partager.

Je vous dis à bientôt ! Et n’oubliez pas, apprenez, puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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