Estimer les travaux – Guillaume Malgouyres 2/2

Mission investisseur immeuble

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Dans cette interview, Guillaume Malgouyres nous dévoile comment il estime les travaux lorsqu’il visite les immeubles. En se basant sur son expérience d’investisseur et sa formation en génie civil, soyez vous aussi capable d’estimer les travaux pour faire votre offre.

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Transcription de l’interview de Guillaume Malgouyres “Estimer les travaux d’un immeuble”

EMERIC : Amis investisseurs, bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com. Dans cette deuxième partie de l’interview avec Guillaume Malgouyres, qui est investisseur immobilier et entrepreneur. Il va nous montrer comment est-ce qu’il fait pour estimer les travaux qu’il y a à faire dans un immeuble de rapport, lorsqu’il visite un bien. On va parler dans cette vidéo, également, de maître d’œuvre, d’architectes, d’entreprise en bâtiment. Et également, un dernier point qu’on abordera dans cette vidéo, c’est les subventions pour les travaux. Voilà. Si vous êtes curieux, alors ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Estimer les travaux : Les devis des artisans ?

GUILLAUME : Faire faire des devis par des entreprises en corps d’état séparés, vous vous apercevrez rapidement que c’est un peu le parcours du combattant pour avoir des devis. C’est très compliqué, c’est très long parfois. Alors en fait, comment ça va se passer ? Dans l’idée, il faut faire quoi ? Il faut faire soit un premier rendez-vous directement avec quelqu’un. Et là, à ce moment-là, vous pouvez demander par exemple à l’agence immobilière, qui vous fait visiter, de faire venir quelqu’un en même temps pour vous aider à chiffrer ou à vérifier les problématiques qui pourraient y avoir par rapport à la toiture, par rapport à l’électricité, par rapport à ces choses-là.

Et ensuite, donc, une fois qu’il y a ce premier rendez-vous de fait, il y a la négociation qui va commencer. Par exemple, le mec à la fin du rendez-vous, il va peut-être te dire, « voilà, on en a entre 120 et 150 000 » ou peut-être le lendemain, il pourra donner une estimation grossière en lui disant : « Ne me faites pas un devis, ça ne sert à rien. Mais dites-moi à peu près de ce que vous en pensez. » Et à la suite de ça, vous faites une offre à peu près avec les éléments qu’on vous a donnés. Et ensuite, une fois que l’offre est acceptée, là vous pouvez aller plus loin, réaliser des plans. Alors j’insiste encore une fois sur le fait de réaliser des plans.

Estimer les travaux : Les plans sont importants

Vous verrez que si vous rencontrez des entreprises — je ne parle pas de projets, si vous voulez, avec 5 ou 10 000 euros de travaux. Là, je parle de projets avec — on parle d’immeubles — donc on parle de projets avec plusieurs appartements à rénover. On parle peut-être de 100 000 euros de travaux. Quand vous avez des projets avec quatre ou cinq appartements, le mec sur place, la première chose qu’il va vous demander : « Vous avez des plans? » Si vous n’avez pas de plans, le mec déjà, il y a une chance sur deux qu’il ne réponde pas. Parce qu’il va dire : « Attends, mais il faut que je m’amuse à prendre toutes les côtes moi-même, que je fasse tous mes calculs, mon planning. Mon truc, il va durer dix fois plus de temps que prévu. Je ne suis même pas sûr d’avoir le dossier à la fin. »

Les mecs, ils ne vont pas être motivés du tout. Donc, il faut au minimum des plans, côtés, ça veut dire avec les dimensions des pièces etcetera, à la hauteur sous plafond. Et en plus de ça, un descriptif de travaux dans lequel vous allez préciser tout ce que vous voulez. Ça veut dire préciser quel mur on va peindre, quel mur on va isoler, quelle fenêtre on remplace, les dimensions presque des fenêtres etcetera. Ça va, malgré tout, assez loin dans le descriptif et dans les éléments qu’il faut donner pour obtenir derrière un devis viable. Si vous ne dites rien, si vous dites juste à l’entreprise : « Chiffrez-moi la rénovation de l’appartement ». Vous allez passer de 20 000 euros à 40 000 euros parce que le mec il va dire : « Je ne sais pas trop ce qu’il veut, donc on va un peu taper fort sur le prix ».

Estimer les travaux : Trouver un expert à distance

EMERIC : Lorsque, par exemple, je décide d’investir assez loin de chez moi. Est-ce que tu recommandes une façon de faire particulière pour trouver un expert pour aller estimer les travaux?

GUILLAUME : Alors, moi, tous mes investissements sont loin chez moi. Quasiment, il y en a très peu qui sont proches de chez moi. Et ceux qui sont proches de chez moi aujourd’hui, ils ne l’étaient pas au moment des travaux. Donc, tout est géré à distance. Sur les premiers projets, c’était les agences immobilières qui m’avaient donné des tuyaux sur des entreprises, en fait, qui travaillaient bien, qui faisaient un peu tout. C’était en gros un auto entrepreneur qui touchait un petit peu à tout, que j’ai utilisé sur mes premiers projets. Et ça a marché très bien comme ça.

Sur les projets maintenant aujourd’hui qu’on fait, que ce soit pour nous, ou pour nos clients, on fait tout simplement des consultations et on va trouver ces entreprises-là, soit par le biais de l’agence immobilière, soit par la mairie. Demandez à la mairie, des fois ils ont des listes d’entreprises, qui sont dans le secteur, donc en local. Soit simplement les pages jaunes, tu tapes « plaquiste » dans les pages jaunes et tu appelles. Tu appelles les gens. Et déjà, tu leur demandes si ça les intéresse de répondre sur un projet en précisant un petit peu ce que c’est, tu vois.

Tu leur demandes quel type d’opérations ils font. Est-ce qu’ils font de la rénovation ? Est-ce qu’ils ne font que du neuf ? Tu essaies de vérifier que la dimension, la structure, si tu veux, de la société, n’est pas trop grosse mais pas trop petite non plus pour le projet. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si tu as 20 000 euros de placo, il ne faut pas que la société, elle ait 90 employés. Je ne dis pas que ça ne va pas marcher. C’est juste que peut-être ils ne sont pas compétitifs parce qu’ils ont une structure qui est un peu trop grosse, tu vois ?

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Par contre, si tu as 100 000 euros de placo, prendre un auto-entrepreneur pour faire 100 000 euros de placo, c’est pas forcément non plus la meilleure des idées. Tu vois ?

Estimer les travaux : Les montants…

EMERIC : Et on va rentrer maintenant un peu dans les montants qui intéressent, je pense, beaucoup de personnes, beaucoup d’investisseurs. Est-ce que tu as pu, avec ton expérience, déterminer une fourchette de prix au mètre carré pour le gros œuvre et pour le second œuvre, pour les rénovations ?

Gros oeuvre

GUILLAUME : C’est très complexe comme question. C’est très complexe parce que déjà le gros œuvre en réalité, quand on parle de gros œuvre, si tu veux dans le bâtiment, ça veut dire toute de la structure du bâtiment. Ça veut dire les murs, ça veut dire les fondations, ça veut dire la dalle. En fait, c’est quand tu pars de zéro, quand tu pars vraiment de zéro, tu as juste un terrain. Le gros œuvre c’est les fondations, je te dis, la dalle, les murs, la toiture. En fait, toute l’enveloppe du bâtiment, c’est le gros œuvre. Donc en fait quand tu fais ça, tu pars de zéro et toi, ce que tu as en tête, je pense, quand tu me parles de gros œuvre, c’est repartir à zéro sur un plateau par exemple.

EMERIC : Exact.

Second oeuvre

GUILLAUME : Je pense que c’est plus ça dans l’idée. Ce qui est en réalité, quasiment que du second œuvre. C’est à dire que quand tu as une structure. C’est à dire quand tu as déjà un plancher, tout ce que tu fais à l’intérieur de ton logement, en réalité, c’est du second œuvre. Pourquoi? En fait, le placo, ce n’est pas du gros œuvre. Les sols, ce n’est pas des gros œuvres. L’électricité, la plomberie, tout ça c’est du second œuvre en réalité. Donc, c’est juste pour les termes. Voilà. Mais après, on va donner… c’est très compliqué de donner des fourchettes mais je vais essayer de donner des éléments.

Quand on fait de la création, c’est à dire on part d’un plateau brut. On va être entre 800 et 1000, 1200 euros du mètre. Voilà. Pourquoi autant de différence ? C’est simplement pour des problématiques de surface. C’est à dire que si vous faites un T3 ou un T4, vous serez peut-être à 800 euros du mètre carré. Mais par contre si vous faites un studio, qui fait 18 mètres carré, à ce moment-là, vous serez plutôt à 1200 euros du mètre.

Pourquoi? – Parce que tout simplement il faut une cuisine qui va coûter quasiment le même prix entre un studio et un T3, une salle de bain qui va coûter le même prix, une installation électrique qui va être moins cher mais pas 5 fois moins cher, tu vois. Donc forcément il y a des éléments qui ne pourront pas être réduits en termes de prix, donc forcément ça fait augmenter le prix au mètre carré. Donc ça, c’est sur un plateau.

Un plateau moins cher que de l’existant à rénover

Après sur une rénovation. Alors il y a deux types de réno. Tu as la réno globale sur laquelle en gros tu as déjà des murs mais en fait, ça ne tient pas très bien. L’installation électrique qui est à refaire entièrement, tu veux réaménager les cloisons. Mais en réalité, ça apparait fou mais ça va te couter plus cher que du plateau, quasiment. Parce qu’il faut compter toute la démolition, donc il faut tout démolir en fait et tout refaire.

Des fois, on a tendance à se dire : « Mais il y a quand même des choses qui existent ». Ouais mais en fait, il faut refaire les plafonds, il faut refaire les sols, il faut refaire l’isolation, il faut refaire les fenêtres, il faut refaire l’électricité, la plomberie. En réalité, il faut tout refaire. Et à ce moment-là, un plateau, les entreprises, elles préfèrent parce que c’est plus simple, on repart de zéro.

Donc ce n’est pas forcément beaucoup moins cher de se dire : « Il y a quand même quelques petites choses qui tiennent ». Donc ça, je parle vraiment d’une grosse réno. Après tu as la réno « rafraichissement » c’est à dire refaire un coup de peinture, et éventuellement remettre un lino au sol, changer la cuisine, tu vois, changer peut-être le bac de douche, refaire, je te dis, la peinture un peu partout. Là, ça va être des ratios qui sont quand même bien plus inférieurs. C’est à dire qu’on va être entre 300 et 500 euros du mètre carré.

EMERIC : D’accord

GUILLAUME : A peu près pour donner une idée. Ça va dépendre encore une fois de la qualité du produit que tu veux installer aussi.

Estimer les travaux : La cuisine et la salle de bains

EMERIC : D’accord. Et là, tu parlais de la salle de bain et de la cuisine. Est-ce que tu as des prix en tête pour refaire une salle de bain complètement ou refaire une cuisine complètement?

GUILLAUME : En général, je dis 3000 euros pour une cuisine, 3000 euros une salle de bain. Ça donne à peu près une idée. C’est à dire que la cuisine en elle-même tu vas la payer entre 1200 et 1800, on va dire. La cuisine en elle-même, à l’achat. Auquel tu vas rajouter, je parle bien pour de la location, on ne parle pas de chez soi. On va rajouter entre 500 et 800 euros pour la pose. Après il faut rajouter la faïence, il faut rajouter les prises électriques qu’il faut mettre en place etcetera.

Donc on arrive à peu près à 3000 euros pour une cuisine. Donc, en gros, il n’y a rien et on installe une cuisine. Voilà. Ça coûte à peu près 3000. Et après, la salle de bain c’est à peu près la même chose parce qu’il faut compter la faïence, il faut compter un bac de douche – ça va coûter 150 balles mais il faut le poser, il faut le raccorder.

EMERIC : Les vasques, les meubles…

GUILLAUME : Voilà, il faut poser plein de choses. Le WC éventuellement. Même si ce n’est pas ça qui coûte cher mais tout ça, ça fait à peu près entre 2500 et 3000 euros à chaque fois. Donc déjà quand vous avez la cuisine, la salle de bain à refaire, ça fait trois et trois, six. D’accord. Donc déjà, vous avez 6000 euros. Quand c’est un studio qui fait 20 m², déjà ça représente quand même une somme importante quoi. C’est ce qu’il faut avoir en tête, malgré tout.

Estimer les travaux : Architectes et maîtres d’oeuvre

EMERIC : D’accord. Je reviens vite fait là sur les architectes, les maîtres d’œuvre, les entreprises générales. D’après toi, ils sont complémentaires ces corps de métier là ou un seul suffit pour organiser tes travaux? Quelle est ta recommandation?

GUILLAUME : Alors déjà, il faut comprendre la mission de chacun. Déjà, il y a le maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage, c’est qui? C’est le propriétaire. D’accord? C’est celui qui dirige, celui qui commande les travaux. Donc ça, c’est le maître d’ouvrage. Après tu as le maître d’œuvre. Le maître d’œuvre, lui, il est là pour encadrer les travaux. Il peut faire les plans, la consultation des entreprises, trouver les entreprises et faire le suivi de chantier au quotidien. Mais il n’aura pas forcément la touche, on va dire, architecturale et la touche design que peut avoir un architecte, qui lui, a une mission plus, en effet, de conception. Il peut faire du suivi de travaux. Ce n’est pas forcément la personne la plus compétente.

Rivalité

Après, ce qu’il faut savoir c’est qu’il y a généralement, dans le milieu si tu veux, il y a une petite rivalité entre les architectes et les maîtres d’œuvre. Forcément, les maîtres d’œuvre ont tendance à cracher un petit peu sur les architectes. Sur ces points-là, si tu veux, pour moi ça ne sert à rien d’avoir les deux sur des projets sur lesquels il n’y a pas d’énormes enjeux architecturaux.

Quand on fait par exemple de la location courte durée, là, il y a un peu plus d’enjeux parce que la partie esthétique est plus importante. Mais à ce moment, est-ce que c’est utile de prendre un archi ? Et un archi d’intérieur ne serait pas suffisant ? C’est la question qu’il faut se poser. L’architecte, il a un vrai intérêt quand il y a un permis à déposer et que le maître d’œuvre ne peut pas le déposer. Et là, le maître d’œuvre n’a pas le choix que de passer par un architecte pour faire la dépose du permis de construire.

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Donc ça c’est important. Après, l’entreprise générale de travaux, elle n’est pas forcément … enfin, c’est bien qu’elle soit dirigée aussi. C’est à dire que, ok, elle est censée tout gérer mais c’est bien qu’il y ait quand même quelqu’un qui fasse la liaison entre l’entreprise et vous. Donc c’est pour ça que c’est le rôle du maître d’œuvre de faire cette liaison. D’accord? Le maître d’œuvre ou l’architecte, éventuellement. Mais, en tout cas, il faut qu’il y ait quelqu’un qui fasse un lien. Sinon ça veut dire que vous allez devoir être présent sur le chantier, tu vois, toutes les deux semaines, pour voir, suivre l’avancement. Si c’est à 600km de chez toi, tu n’en auras peut-être pas la possibilité.

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Ce n’est pas parce qu’il y a l’entreprise générale qu’il n’y a rien à faire. C’est ce qu’il faut avoir en tête.

Estimer les travaux : Subventions et aides de l’Etat

EMERIC : D’accord. Une dernière question pour toi aujourd’hui. Ce serait sur les subventions ou les aides de l’Etat. Est-ce que, toi, dans tes projets, tu fais appel à des subventions, à des aides des communes, des départements ou pas? Si oui, lesquels?

La commune

GUILLAUME : Alors, très peu. Très peu mais en fait, pour ne rien te cacher, en ce moment on est sur un projet sur lequel on est en train de faire toutes ces démarches. Et il y a plusieurs aides qui sont possibles. Tu as à la fois l’ANAH, qui donne des aides. Pour te donner un exemple, c’est un secteur sur lequel on est en secteur social. Donc on n’est pas en très social, on est en social. Donc ils donnent 25% d’aides. Et donc 25% du montant des travaux. Auxquels la commune rajoute 15%. La commune majore de 15% parce qu’elle veut aider aussi à redynamiser le centre-ville.

Région et département

Et après, derrière, tu as la région et le département qui financent également. Pour donner une idée, ils financent 3000 euros par appartements sur lesquels tu fais une belle rénovation, c’est à dire cuisine équipée, salle de bain avec, tu vois un peu, sympa, avec la paroi de douche etcetera. Donc 3000 euros par appartements. Et ils donnent 3000 euros aussi pour tous les appartements qui sont au-delà du T3. Donc ça parait étonnant. Et le dernier truc, je crois qu’il y a une aide en fonction de l’état du logement, à savoir s’il est dégradé, peu dégradé etcetera. Et ça c’est, je crois, entre 1500 et 3000 euros également par logement, en fonction de l’état d’insalubrité, on va dire, du bien avant rénovation.

ANAH et plafond des revenus

Donc il y a quand même plein de choses qui existent en réalité. Mais dans mon cas précis, ce sont des majorations suite à la demande de l’ANAH, qui, il faut le savoir, va imposer, va limiter en termes de prix au mètre carré la location du bien. Et également, il y aura des plafonds par rapport au revenu des locataires. En fonction du social ou très social, ce n’est pas les mêmes revenus. Si on est en social, ils pourront gagner un peu plus que si vous êtes en très social. Il faut quand même prendre ces éléments en compte.

EMERIC : Donc tu as des avantages mais tu as aussi des inconvénients, forcément. Tu n’as pas de subventions sans rien.

Grands et petits logements

GUILLAUME : Oui. Ça veut dire quoi? Ça veut dire qu’en fait, l’ANAH, elle est intéressante aussi sur des grands logements parce que du coup, le plafond du prix au mètre carré se ressent moins. Pour te donner une idée, par exemple dans la commune dont je te parle, on est, je crois, sur des petits appartements, à 6 euros du mètre carré. C’est à dire que pour un studio, je suis à 120 euros. Donc forcément, ça ne m’intéresse pas de louer à 120 euros.

Par contre, j’ai un appartement qui fait 130 mètres carré – et ce n’est pas 6 mais 5 euros du mètre carré – donc ça me fait en gros 650-600 euros, donc là, je suis bon. Ça correspond à peu près au marché. Donc c’est ça qui est un peu difficile. Sur les petits logements, honnêtement, l’ANAH ce n’est pas très compétitif et la limite que vous allez avoir en termes de niveau de location, elle sera trop importante.

EMERIC : D’accord. Ok, je comprends. Très bien. Ecoute, merci Guillaume. On a fini pour cette interview.

GUILLAUME : Avec plaisir. Ouais.

EMERIC : Est-ce que tu peux juste citer une fois, vu que c’est la deuxième partie de l’interview, le nom de ton blog, de ton entreprise?

GUILLAUME : Ok. D’accord. Donc c’est la société Club Immobilier et vous pouvez nous retrouver sur immobilierclub.com. Voilà, tout simplement. Et on fait de l’accompagnement de projet et la maîtrise d’œuvre.

EMERIC : Ok. Très bien. Merci beaucoup Guillaume.

GUILLAUME : Avec plaisir.

EMERIC : Je vous dis à bientôt. Et n’oubliez pas, apprenez puis agissez. C’est la seule façon d’avancer. Salut!

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