#19 minute conne - Comment gruger la banque pour emprunter plus ?

ClubDeal par Loïc AUDET

Disclaimer :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. De + toutes les informations que vous donnez à votre banquier ou à votre courtier doivent être sincères et véritables.
Ça y est vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif, mais première difficulté : décrocher votre crédit immobilier est un véritable parcours du combattant.
Alors comment faire pour optimiser celui-ci :

1. Avant de se lancer : Construire votre matelas, développer votre épargneAvant tout il faut vous mettre à l’abri des imprévus (voiture qui tombe en panne, chaudière à changer...).

Pour acheter votre futur bien immobilier il vous faudra prévoir

-un apport minimum correspondant aux frais de notaires
-le montant du mobilier (si vous souhaitez avoir une idée des montants à prévoir par typologie de bien rendez-vous à l’épisode #17)
-les frais de dossiers bancaire et/ou de courtage
-un fond de roulement pour faire face aux imprévus

Définissez vous-même votre capacité d’emprunt :
Pour se faire, RDV sur les sites proposant des simulateurs de crédit (meilleurtaux.com). Vous aurez une première idée de votre capacité d’emprunt et donc de votre budget.
Attention, si vous êtes indépendant, il vous faudra au moins 3 bilans positifs et si vous êtes salariés avec de gros variables, les banques prendront en compte la moyenne de vos salaires sur N-1 avant impôt.

Pour rappel, depuis l’année dernière les banques, sous la pression de la BCE respectent scrupuleusement la règle des 33% d’endettement.

Exemple de capacité d’endettement :

Vous gagnez 2000 euros par mois, vous êtes locataire et payez 700 euros de loyer.
Votre capacité d’endettement maximum sera de 1300 x 33% soit 429 euros/mois

Jouer au Monopoly :

Investir ne s’improvise pas, profitez de cette période d’épargne pour vous familiariser avec les prix de l’immobilier à l’achat et à la location sur votre zone de prospection. Habituez-vous à faire vos premiers calculs de rentabilité et simuler différents scénarios.
Petit cadeau pour les auditeurs ClubDeal, je vous ai préparé un simulateur de rentabilité simple et efficace : ma renta en 2min

2. Optimiser son dossier avant de le présenter à la banque

Si comme Zineb, vous êtes locataire et que vous habitez dans une grande ville il est fort probable que votre loyer actuel vous pénalise et vous réduise drastiquement votre capacité d’emprunt. Pour remédier à ça 3 solutions s’offrent à vous.

-changer d’appartement pour un moins cher
-se faire héberger à titre gracieux
-présenter votre dossier comme un achat de résidence principale.

Avec cette 3ème solution vous retirez virtuellement cette charge, ce qui dopera instantanément votre capacité d’emprunt. De plus vous augmenterez certainement la durée de votre crédit allégeant mécaniquement vos futures mensualités.

Reprenons notre précédent exemple :J’ai un salaire de 2000 euros, mon loyer personnel est de 700 euros et mon futur projet d’investissement me dégage un loyer de 400 euros.
Avant de recalculer votre nouvelle capacité d’emprunt il faut savoir que la banque qui souhaite se protéger ne prendra en compte que 70% du loyer de votre futur investissement soit 280 euros.

Dans ce cas-là, votre capacité d’emprunt sera de (2000- 700 + 280) x 33% = 521,40 EUROS

En revanche si vous présentez votre dossier en résidence principale :

Le calcul est plus simple : 2000x 33% = 660 EUROS

RESULTAT : votre capacité d’emprunt est plus forte de 27% et sur 20 ans cela représente plus de 33 000 euros.

Astuce : La banque se base sur vos dires à l’instant T et il n’est pas illégal que vous changiez finalement de projet de vie en cours de route.

Pour résumer :

-N’investissez jamais si vous n’êtes pas certain de disposer d’un matelas de sécurité suffisant.
-Épargner tous les mois en prévision de votre futur apport
-Avant de démarcher une banque, faites vos calculs et soyez stratégiqueSi vous souhaitez en savoir + :
#1 : Charly GOSTIN : Comment plaire à son banquier en 2020
Préparer votre rendez-vous banque : les 7 règles d’or