#77 Hors-série : Où investir dans l’immobilier en 2021

ClubDeal par Loïc AUDET

Contexte

Le marché immobilier :

Malgré une quasi mise en arrêt forcé du marché immobilier pendant presque 6 mois, le marché de l’immobilier dans l’ancien en France à tenu bon. La baisse de volume de vente Vs 2019 représente moins de 4%

En revanche le volume de transaction en IDF a chuté de 12% mais parallèlement à cela les prix ont augmenté de 6,4% (surtout les villes du Grand Paris et les maisons individuelles). A l’inverse PARIS connait un léger ajustement des prix de -2,4%.

La province quant à elle a globalement progressé en volume, comme en prix :

+9% pour Montpellier

+7% pour Marseille, Aix en Provence

+6% pour Pau

Exception faite de certaines villes comme Bordeaux qui enregistraient de perpétuelles hausses de prix d’années en années et qui connaissent un réajustement de prix (-5% pour 2020).

Le marché de l’immobilier neuf est clairement en difficulté :

-16% de logements en moins autorisés

-11% de mises en chantier

-24% de ventes

Financement :

Après les annonces de Bruno LE MAIRE en début d’année visant à ré-assouplir les conditions d’accès au crédit (33% de taux d’endettement passant à 35% et durée maximum passant de 25 à 27 ans), l’année 2021 serait à priori un bien meilleur cru. Un apport minimum est en revanche quasiment obligatoire.

Les taux sont toujours au plus bas (moins de 1% sur 20 ans).

Location :

Les locations saisonnières ont été malmenées. De nombreux bailleurs ont rebasculé leur bien (plutôt haut de gamme) sur le marché de la location classique entrainant depuis la première fois de l’histoire un rééquilibrage entre offre et demande. Certains bailleurs ont revu leurs loyers à la baisse afin de lutter contre la vacance locative. Durant le Covid, de nombreux étudiants ont quitté Paris au profit de la province. La reprise des cours en présentiel pour la rentrée de septembre mêlée à l’augmentation des offres d’emplois étudiants conduiraient à un rapide retour à la normale.

Le taux d’impayés national d’environ 2% en 2019 est passé à, 2,3% en 2020.

Où investir en 2021 :

Le nord est à privilégier.

Lille mais surtout Arras, Roubaix, Valenciennes, Dunkerque proposent de bonnes rentabilités avec possibilité d’autofinancement voire cashflow positif.

Les grandes métropoles :

Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille proposent des tickets d’entrée plus haut, des rendements plus faibles, mais plus sécuritaires. Avec le réajustement des prix dans Paris intramuros et malgré l’encadrement des loyers, il est tout à fait possible de réaliser une belle opération patrimoniale.

Les outsiders :

Le centre de la France présente l’avantage de proposer des biens immobiliers à bas prix. Cependant, attention à l’enveloppe travaux qui diffère peu et au risque de vacance locative potentiellement plus élevé.