Etude de marché rapide: 2 minutes chrono !

Mission investisseur immeuble

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Vous investissez loin de chez vous ? Et vous ne connaissez pas les communes où se trouvent les biens selectionnés dans les annonces ?

Ca m’arrive aussi tous les jours ! Pour connaître le potentiel locatif de ces zones méconnues, j’ai trouver un moyen rapide pour faire une mini étude de marché regroupant pleins d’infos pertinentes !

Je vous partage tout dans cette vidéo.

Transcription de “étude de marché rapide”

Vous est-il déjà arrivé de trouver des annonces sur Leboncoin ou sur Seloger.com et de ne pas savoir où est le village ou la ville concernée ? Dans ce cas, difficile de savoir s’il y a du potentiel locatif dans cette ville ou dans ce village. C’est donc le sujet de cette vidéo : les trois étapes que j’utilise pour faire une étude de marché rapide et connaître le potentiel locatif. Ca se passe tout de suite, et c’est après le jingle !

*jingle*

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Si vous faites vos recherches sur Leboncoin ou Seloger.com, comme à peu près tous les investisseurs que j’ai connus jusqu’à aujourd’hui, il vous est certainement arrivé, surtout si vous ne recherchez pas proche de chez vous, d’avoir des annonces qui vous intéressaient, et de ne pas connaître la ville ou le village qui étaient indiqués par cette annonce.

3 étapes pour une étude de marché rapide

Voilà les trois étapes que j’utilise systématiquement pour faire une mini-étude de marché rapide sur un village que je ne connais pas du tout. Lorsque je suis en train de chercher sur Leboncoin, j’ouvre systématiquement trois autres pages parallèlement.

1. Google Maps

J’ouvre déjà Google Maps. Pourquoi Google Maps ? Pour déjà déterminer où est le village concerné bien sûr. Et surtout pour savoir s’il est cerné par d’autres villes plus importantes en termes de nombre d’habitants. Si on a un village qui est par exemple à proximité de Lyon, que tout le monde connait, ce village aura beaucoup plus de chance d’avoir du potentiel locatif qu’un village perdu en montagne sans rien autour. Il est donc très important de regarder si à côté de ce village, il y a une autre ville. Ce ne doit pas forcément être une ville comme Lyon. Cela peut être une plus petite ville de 50000. Ou même 30000 habitants. En tout cas, le fait qu’il y ait une ville de cette dimension à côté du village, c’est un poids en moins.

2. Meilleursagents.com

Ensuite, la deuxième page que j’ouvre à côté de Google Maps, c’est Meilleursagents.com, site que vous connaissez probablement très bien. Le but est de connaître rapidement le prix du marché dans cette commune. Par exemple, si on a un bien qui est à 900€ du m² en vente, c’est un bien qui pourrait m’intéresser. Je regarde en effet systématiquement des annonces dont le prix du marché est inférieur à 1000€. Je vais donc regarder sur Meilleursagents.com, qui va me donner la moyenne dans la commune. Ce que je fais avec le montant de cette moyenne, c’est que je le multiplie par 0,8 pour avoir les 20% en dessous du prix du marché. Je regarde à partir des 20% en dessous du prix du marché si le prix du bien qui est mentionné dans l’annonce n’est pas trop élevé.

En même temps sur Meilleursagents.com, vous avez la possibilité de voir le prix par m² auquel votre appartement peut être loué. De cette manière-là, vous avez la possibilité de savoir si les appartements sont vides dans l’immeuble que vous êtes en train de regarder dans cette annonce, et ainsi de voir si les loyers ne sont pas surestimés dans cette annonce. Car bien souvent, les annonces affichent « loyers estimés/possibles : 16000€ à l’année » et il faut toujours se méfier dans ces cas-là. Ils sont souvent bien plus hauts pour attirer l’œil de l’investisseur, forcément. Donc méfiez-vous, et vous pouvez utiliser dans un premier temps Meilleursagents.com, qui est un premier indice assez fiable selon moi. Quoique pas tout le temps, je reviendrai sur ce point dans une autre vidéo.

3. Site de l’INSEE

La troisième page qu’il faut absolument ouvrir, et je ne le faisais pas au tout début de mes recherches, c’est le site de l’INSEE, et précisément le comparateur de territoires. En effet, si vous ne connaissez pas du tout le village ou la commune de l’annonce, il va falloir que vous puissiez comparer à quelque chose de comparable. Vous allez donc sur le site de l’INSEE, vous tapez « comparateur de territoires » et vous allez tomber sur la page qui s’affiche à côté de moi. Vous choisissez la France, et la commune de l’annonce. De cette façon-là, vous allez pouvoir comparer. Vous allez avoir la moyenne de la France sur les différentes données que l’on va voir juste après, et vous allez avoir les moyennes dans votre commune.

Même si c’est une toute petite commune, il y a de très fortes chances qu’elle apparaisse dans le site de l’INSEE. En tout cas, cela ne m’est encore jamais arrivé de ne pas trouver une commune sur ce site de l’INSEE. C’est vraiment un bon instrument de mesure, que je vous conseille d’utiliser. Alors, que trouve-t-on sur ce site et que peut-on mesurer ? Il y a 5 différents paragraphes dans ce tableau.

a- La démographie

Le premier, très important : la démographie. Il vous indique si votre village est en train de mourir ou au contraire s’il est en pleine expansion en termes de démographie. Vous pouvez voir « variations des entrées et des sorties ». Et le meilleur des cas, c’est que le solde soit positif, +1 ou 2 ou 3%. Vous pouvez comparer à la moyenne nationale de toutes les communes pour voir si votre commune se développe plus que la moyenne nationale. C’est pour ça que je vous recommande de faire la comparaison avec la moyenne nationale et votre commune. C’est vraiment un bon point.

b- Logements vacants

La deuxième chose que vous pouvez comparer sur le site de l’INSEE, ce sont les « logements vacants ». C’est un très bel indice. Vous pouvez voir si votre commune a un pourcentage de logements vacants qui est vraiment important. Dans les campagnes, ce n’est pas rare de dépasser les 10%, voire même 12-13 jusqu’à 18%. Parfois même plus. Là, vous prenez donc beaucoup plus de risques à investir dans des villages avec des pourcentages de logements vacants atteignant jusqu’à 20%. Plus le pourcentage est bas, mieux c’est.

c- Ménages imposés

La troisième chose que vous pouvez voir, ce sont les revenus des ménages, avec la part des ménages imposés. Plus le pourcentage est élevé, plus votre commune se porte bien économiquement. Donc vous pouvez comparer avec la moyenne nationale: Et voir où se situe la commune du bien de votre annonce.

d- Emploi

La quatrième chose que vous pouvez comparer dans le site de l’INSEE, c’est l’emploi. Là, il y a deux choses importantes à regarder. En premier, c’est la variation de l’emploi sur les 5 dernières années. Ce ne sont pas forcément les 5 dernières années. Car ce sont des statistiques, ce n’est donc pas réaliste à l’année près. Mais c’est quand même un point qui vous oriente pour déterminer le potentiel locatif de votre logement.

Donc vous avez la variation, c’est-à-dire s’il y a plus ou moins d’emplois qui sont créés dans la commune. C’est un critère qu’il faut relativiser. Car si votre commune, comme vous l’avez vu sur Google Maps, se situe juste à côté d’une grande ville, il n’y a pas forcément besoin qu’il y ait beaucoup de travail créé dans cette commune-là pour que ce soit une commune où il faut investir. C’est donc un point à relativiser cependant.

e- Chômage

Le deuxième point de l’emploi qu’il faut regarder, en tout cas que je regarde moi, c’est le taux de chômage. Sur le site, il est indiqué « taux de chômage des 15-64 ans ». Là, vous comparez le taux de chômage de la commune de l’annonce avec le taux de chômage national, et là encore vous allez voir comment se porte l’économie de la commune du bien.

Voilà, j’en ai terminé pour cette vidéo. En complément, je vous invite à télécharger mon étude de marché que j’ai faite pour la ville de Grenoble. C’est une étude de cas détaillée qui vous montre également pas à pas comment réaliser votre propre étude de cas. Ce n’est pas une étude de cas rapide mais une étude de cas concrète et précise pour une ville, et donc beaucoup plus étoffée que celle que je viens de présenter. Si cette vidéo vous a plu, je vous invite à vous abonner, et n’oubliez pas : apprenez puis agissez. C’est la seule façon d’avancer !

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