7 questions au vendeur avant la visite

Mission investisseur immeuble

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “7 questions au vendeur avant la visite”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Ne visitez que des biens qui en vaillent la peine ! Surtout si vous souhaitez investir loin de chez vous. Pour cela c’est simple, préparez vos questions au vendeur avant le jour de la visite. Faites une sélection plus affinée de vos biens pour optimiser votre temps précieux.

Transcription de la vidéo “7 questions au vendeur avant la visite”

Amis investisseurs bonjour et bienvenue sur le blog Mission-investisseur-immeuble.com. Cela vous est-il déjà arrivé, lors d’une visite, de parler avec l’agent et de vous dire que si vous aviez su cela, vous ne seriez jamais venu visiter le bien ? Si cela vous est arrivé, comme à moi, je vais vous indiquer dans cette vidéo les 7 questions à poser à l’agent immobilier au téléphone, avant de faire la visite. Pour vous éviter un déplacement inutile, surtout si ça se passe à deux heures de chez vous. Cela se passe tout de suite, et c’est après le jingle !

*jingle*

Alors avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché (le lien est sous la vidéo) pour connaître le potentiel locatif de votre ville ou de votre quartier. C’est une étude de cas détaillée que j’ai faite pour la ville de Grenoble, qui vous montre pas à pas comment faire votre étude de marché.

Il y a 7 questions vraiment importantes à poser à l’agent immobilier avant de faire la visite. Je les ai regroupées en trois différentes catégories. Vous pouvez les poser dans l’ordre que vous voulez, mais en tout cas il faudrait que vous ayez la réponse à ces questions au vendeur avant de faire la visite.

1ère catégorie de questions au vendeur : Les travaux

La première catégorie, ce sont les travaux. Il est possible que l’agent vous dise qu’il n’y ait pas de travaux à faire dans l’immeuble, et qu’une fois que vous arriviez sur place, vous vous rendiez compte que la cage d’escalier a besoin d’être repeinte. Un des appartements a une vieille salle de bain qui mériterait un petit rafraîchissement… Il y a plusieurs choses qui sont vraiment importantes: C’est pour cela qu’il faut essayer de sortir les vers du nez de l’agent.

Posez-lui des questions sur l’état de la toiture, sur la façade, l’électricité, la plomberie, le système de chauffage… Vous devez savoir s’il y a des travaux à faire. En fonction des éventuels travaux à faire, je vous invite à aller voir une vidéo que j’ai faite sur l’estimation des travaux, pour vous aider à savoir le montant des travaux à négocier par la suite.

2ème catégorie : Les chiffres

Locataires en place

La deuxième catégorie porte sur les chiffres. Et ce que va vous rapporter le bien (ou coûter). La deuxième question que vous pouvez poser, c’est « Le bien est-il loué ? ». C’est une question qui est primordiale. Vous ne pouvez pas oublier de la poser. Sur l’annonce, cela sera normalement systématiquement indiqué, si le bien est loué. Et rien ne sera mentionné s’il ne l’est pas. En tout cas, c’est la réalité des choses que j’ai constatée.

Certains investisseurs recherchent des biens qui sont loués, et d’autres investisseurs recherchent des biens qui ne sont pas loués pour pouvoir éventuellement faire des travaux.

L’avantage d’un bien qui est loué, c’est que le cash rentre directement lorsque vous l’achetez. Cela va vous réconforter vous, et la banque. Ce qui est un point positif.

Des lots vides

Aussi, par rapport à cette question, si on vous dit que sur huit appartements par exemple, il n’y en a que deux de loués, vous pouvez vous demander pourquoi les six autres ne sont pas loués. Posez la question à l’agent, peut-être aura-t-il la réponse. Il vous dira peut-être que le vendeur pensait qu’il avait plus de chances de louer son bien vide, c’est pour cela qu’il donne petit à petit congé à ses locataires. Ce sont des raisons qui sont valables ou pas. C’est à vous d’analyser ce qu’on vous dit, et au moins, vous aurez un avis.

Montant des loyers

La troisième question concerne le montant des loyers hors charges. Si vous avez 4-5 lots, vous devez connaître le montant des loyers s’ils sont loués, ou le loyer potentiel. Là encore une fois, faites attention aux loyers « potentiels ». Soit vous allez sur le site Meilleursagents.com, qui est un site que j’aime bien utiliser. Ou vous prenez l’estimation de l’agent et vous déduisez 10% minimum, car ils ont toujours tendance à prendre la fourchette un peu haute de votre location. Donc, pour ne pas avoir de surprises, prenez un peu les devants et faites vos calculs de rentabilité avec des loyers plus bas.

La quatrième question que vous pouvez poser, c’est concernant la taxe foncière. C’est toujours par rapport aux calculs de rentabilité que vous devez connaître le montant de la taxe foncière actuelle. Cela ne veut pas dire qu’elle ne va pas évoluer l’année prochaine. Mais c’est en tout cas un point à prendre en compte. Moi, j’ai constaté dans beaucoup de cas que c’est plus ou moins un, voire un mois et demi de loyer.

Si vous n’avez pas le montant de la taxe foncière et que l’agent immobilier ne la connaît pas, pour faire vos calculs, je vous conseille de prendre un mois et demi de loyer en tant que taxe foncière.

3ème catégorie : La typologie du vendeur

Date à connaître

La cinquième question que vous pouvez poser, et là on rentre dans la troisième catégorie (qui est de savoir si le vendeur est pressé) est : « depuis quand le bien est-il en vente ? ». Si le bien est en vente depuis six mois par exemple, c’est qu’il a du mal à se vendre, et il doit certainement y avoir une raison. Il faut se méfier des biens comme ça. Ca ne veut pas dire que c’est une mauvaise affaire. Il faut simplement voir le bien un peu différemment et réfléchir à ce qu’on peut faire avec ce bien. Et voir s’il y a une évolution du prix. S’il est en vente depuis six mois et qu’il y a une évolution du prix vers le bas, il y a moyen de négocier. Et c’est un très bon point pour vous.

Les offres refusées ou en cours

La sixième question est : « Y’a-t-il déjà eu des offres sur ce bien ? ». Vous devez poser cette question, même si elle vous met mal à l’aise. Moi au début en tout cas elle me mettait mal à l’aise. Mais aujourd’hui je n’ai plus aucun scrupule à poser cette question. Ce n’est pas forcément la question la plus difficile à poser, car on vous y répondra par oui ou par non. Si on vous dit oui, vous devez demander à combien elles se montaient. Si vous avez un bien qui est à vendre à 250000€ et qu’il y a eu une offre à 190000€ par exemple, demandez à l’agent pourquoi elle a été refusée. Il va vous répondre que pour le vendeur, ce n’était pas pensable de vendre à ce prix-là.

Donc si vous avez posé la première question, que le bien est en vente depuis six mois, et qu’ils n’ont eu qu’une seule offre à 190000€ qui a été refusée, six mois après, il y a possibilité de refaire une offre à 190000€. Car le vendeur va réfléchir à deux fois. Il va se dire que certes, la première offre à 190000€ était basse, mais cela fait six mois, et donc six mois qu’il paie des charges. Il sera donc plus susceptible d’accepter votre offre à 190000€, que la première offre il y a six mois.

Raison de la vente (une des questions au vendeur les plus importantes)

Et la septième et dernière question, toujours dans le but de savoir si le vendeur est pressé ou pas, est « quelle est la raison de la vente ? ». On va rentrer un peu dans la vie privée. Peut-être que l’on va vous dire que le vendeur est malade, ou que c’est pour une succession… Les raisons peuvent vraiment être différentes. Si on vous dit que c’est pour un héritage, c’est vraiment un bon point. Il y a en effet, de fortes chances que les vendeurs soient pressés de vendre, car l’immeuble va coûter aux héritiers. Et ils veulent souvent liquider les biens immobiliers pour ne pas avoir à payer trop de charges.

En résumé, il faut :

• savoir s’il y a des travaux (première catégorie).
• avoir tous les chiffres pour faire le calcul de rentabilité (deuxième catégorie)
• savoir si le vendeur est pressé de vendre (troisième catégorie)

Donc s’il est pressé, qu’il y a une bonne rentabilité et qu’il y a plus ou moins des travaux en fonction de votre stratégie d’investissement, ça peut être une très bonne affaire pour vous. Je vous invite après ça à faire une demande de visite à l’agent.

Voilà, j’en ai terminé avec cette vidéo. J’espère qu’elle vous a plu. Si c’est le cas, je vous invite à vous abonner à ma chaîne en appuyant sur le logo.

Et je vous dis à bientôt, et n’oubliez pas, apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

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