Indépendant financièrement à 25 ans !

Mission investisseur immeuble

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “indépendant financièrement à 25 ans”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Alors voilà une vidéo qui devrait vous inspirer et vous motiver à investir dans l’immobilier !

Dans cet interview, Robin nous explique comment il est devenu indépendant financièrement à 25 ans !!!

Ca a été difficile, il n’a rien lâché. Et il y est parvenu. Voyez donc la vidéo.

Transcription “indépendant financièrement à 25ans”

EMERIC: Amis investisseurs, bonjour! C’est Emeric, du blog mission-investisseur-immeuble.com. Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’accueillir Robin. Robin, investisseur immobilier qui a atteint l’indépendance financière. Il nous raconte son parcours. Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

EMERIC: Salut Robin.

ROBIN: Bonjour.

EMERIC: Est-ce que tu peux te présenter pour les gens qui nous regardent en ce moment ?

ROBIN : Bien sûr, oui. Donc moi, je suis Robin Gomis. J’habite à Annecy depuis à peu près un peu plus de trois ans. Donc, moi au début je ne connaissais pas du tout l’immobilier, l’investissement. Ce n’était pas du tout quelque chose qui m’intéressait.

EMERIC: Au début, c’était quand ?

ROBIN: Alors, au début, on va dire quand je suis à la fin de mes études et quand je suis entré dans la vie active.

EMERIC: OK

ROBIN: Comme tout le monde, je me suis consacré sur la recherche d’un travail. Moi, j’ai fait une formation initiale dans le génie civil. J’ai fait un DUT Génie Civil. Et ensuite, j’ai découvert le matériau bois durant cette formation et je me suis spécialisé via une License Professionnelle dans la construction bois. Du coup, à ce moment-là, à la fin de cette licence, j’ai commencé à chercher du travail sur toute la France parce que le matériau bois c’est quand même un élément qui n’est pas tant développé que ça. Et il y a certaines régions de France où c’est plus développé, notamment la région Rhône-Alpes. Donc, pas tout à fait par hasard, du coup, je suis atterri en Rhône-Alpes pour mon premier emploi…

EMERIC: D’accord

ROBIN: …qui a été 7 mois de CDD et qui s’est ensuite traduit par un CDI. Et j’ai commencé à chercher, à acheter ma résidence principale simplement du fait que, au départ je voulais louer un studio indépendant et je me suis rendu compte… j’ai fait le même constat que la plupart des gens font : que si je louais un studio, je paierais un loyer de 500-600 euros et si j’achetais ma résidence principale, j’aurais la même mensualité en remboursement de crédit. Du coup, je me suis projeté sur une surface plus grande, dans l’idée de faire comme la personne chez qui j’étais en colocation. Donc, du coup, c’était de louer d’autres chambres. Ce que je souhaitais c’était au minimum un T4, donc minimum 3 chambres.

Du coup, louer les deux autres chambres. L’idée c’était d’aménager des salles de bain dedans, pour faire du Airbnb dans ces chambres. Sur les chiffres, ça marchait bien en Airbnb, si ça se louait bien. Voilà, c’était un peu de boulot mais moi je bossais là donc je rentrais tous les soirs. Je pouvais accueillir des gens et faire le ménage d’une chambre. C’est relativement rapide. Mais après, je me suis rendu compte, dans le quartier où j’ai acheté, légèrement excentré du centre d’Annecy… Et du coup, les prix de la location Airbnb sont très bas et on ne remplit pas toute l’année. On remplit bien de juin à septembre et le reste de l’année, voilà, on n’arrive pas trop à remplir.

Du coup, j’ai gardé une chambre en Airbnb comme ça, pendant un an quand même. Après, j’ai définitivement arrêté et j’ai fait de la colocation très rapidement. Je me suis mis à louer les chambres à l’année en meublé. Et donc, initialement c’était un T4, donc il y avait trois chambres, et j’ai redivisé le salon en deux pour faire deux chambres supplémentaires. Donc, du coup, ça m’a permis vraiment de maximiser le cash-flow et de faire une opération rentable. Au niveau de l’achat, sans faire exprès on va dire, j’ai fait une bonne affaire. Ce n’était pas forcément volontaire.

Premier investissement pour devenir indépendant financièrement

EMERIC: Tu l’as acheté combien ? Parce que sur Annecy, donc en Rhône-Alpes, proche de la Suisse, c’est des prix qui sont en général très élevés. Après, toi, tu l’as acheté combien ?

ROBIN: Alors, je l’ai acheté 145 000 euros, frais d’agence inclus.

EMERIC: Donc, quelle surface ?

ROBIN: Donc, il fait 80m². C’était vendu à 165 000 et moi j’ai fait une première offre à 142 500, il me semble.

EMERIC: Pourquoi 142 500 ?

ROBIN: Non, je dis une bêtise, je crois que c’était 142 000.

EMERIC: D’accord.

ROBIN: Mais, en fait, c’était simplement l’idée de contre-proposition. Je savais que- j’envisageais une contre-proposition de la part du vendeur. Et donc, du coup, moi, mon prix maxi, on va dire, c’était 145 000 donc je me suis dit : « je vais descendre un peu en dessous. » Et l’agent immobilier est revenu vers moi assez rapidement.

EMERIC: Et du coup, tu l’as eu à combien ?

ROBIN: Donc l’agent immobilier est revenu vers moi, a fait une contre-proposition à 145 000 et j’ai accepté à ce moment-là. Et à ce moment-là, je ne faisais pas trop de calculs. Enfin, j’avais commencé à faire une feuille Excel un peu, pour faire les calculs mais j’étais lancé dans le truc. J’avançais, j’avançais. Et ce n’est qu’après que j’ai calculé et que je me suis rendu compte que c’était une bonne affaire.

EMERIC: Tu avais déjà le projet de la division au moment où tu l’as acheté ou c’est venu après ?

ROBIN: Non. En fait, séparer les deux chambres- le salon en deux chambres, c’est venu après suite à une période de chômage, en fait.

EMERIC: D’accord.

ROBIN: Je me suis trouvé au chômage, avec une baisse de revenus.

EMERIC: Donc il faut compenser ce revenu…

ROBIN: Voilà. Donc je me suis dit : « qu’est-ce que je peux faire pour améliorer ma situation, pour mieux m’en sortir ? » Et donc, j’ai eu cette idée-là, de par ma formation initiale et les projets qu’on a pu faire dans le génie civil. J’ai déjà, on va dire, une faculté au niveau de l’aménagement intérieur, de la distribution des espaces. J’arrive assez bien à me projeter.

EMERIC: Et ça a joué ? Enfin là, ça tourne avec six chambres maintenant, cet appartement ?

ROBIN: Voilà. C’est cinq chambres. Ouais.

EMERIC: Cinq chambres.

ROBIN: Et du coup, voilà. Il y a une chambre que j’occupe. Et là, ça fait trois ans, les quatre autres sont louées. Et donc, ça fonctionne bien, oui. Tout à fait.

Deuxième investissement pour devenir indépendant financièrement

EMERIC: D’accord. Est-ce que tu peux nous parler de ton deuxième et puis par la suite de ton troisième investissement ? Peut-être déjà le deuxième. Tu n’as pas investi très loin de ta résidence principale apparemment. Ça s’est passé comment, ton deuxième investissement ?

ROBIN: Alors, tout à fait. Donc le deuxième, en fait, je l’ai trouvé un mois après avoir acheté le premier. En fait, j’ai vu une affiche à l’entrée de l’immeuble en mettant : « vide appartement. » Donc il y a un appartement qui se vidait.

EMERIC: Dans ta résidence ?

ROBIN: Dans ma résidence. Et il se trouvait que c’était l’appartement juste en dessous du mien.

EMERIC: OK.

ROBIN: Et donc, du coup, j’y suis allé. Actuellement, moi, j’étais en chambre dans une coloc, elle était déjà meublée, en mobilier je n’avais rien. Donc quand je suis arrivé dans mon grand appartement de 80 m², au début, j’avais un matelas gonflable au sol, un peu de vaisselle et c’est tout. Donc c’était le camping. Et du coup, je suis allé voir ces personnes en dessous. Il se trouvait que c’était trois enfants. Leur père était décédé un mois et quelques avant. Et du coup, ils vidaient l’appartement pour le mettre en vente. Du coup, j’ai pu récupérer tout le mobilier. Quasiment tout le mobilier, je l’ai acheté pour trois fois rien. Pour une centaine d’euros. J’ai pu récupérer tout le mobilier de cet appartement, que j’ai mis dans le mien.

EMERIC: D’accord. Et donc qu’est-ce que tu en as fait ? C’était quoi ta stratégie avec ce deuxième investissement ?

ROBIN: En fait ce projet… Au début, je ne m’étais pas positionné pour l’acheter. Et le vendeur, pour taquiner, disait : « Vous n’avez qu’à faire un trou dans la dalle et puis vous faites un duplex. » Alors, moi, je savais que stratégiquement, ce n’était pas une bonne idée de faire un duplex dans ce quartier-là. Un grand appartement de 160 m², ça n’aurait pas marché. Et donc, du coup, j’ai commencé à faire les calculs et puis je me suis dit : « Il faut faire une offre. C’est trop bête. Si tu arrives à racheter un deuxième bien tout de suite. Avec l’amortissement du bien, voilà. Plus tu achètes tôt, plus on enchaîne, plus on va vite et plus on s’en sort, plus on gagne d’argent. » La négociation a été longue. Ça a duré six mois quand même. Donc eux…

EMERIC: Le seul acheteur du coup ? Parce que six mois…

ROBIN: En fait, c’est un quartier où ça se vend très mal. Il a mauvaise réputation. Personne n’a jamais su me dire pourquoi. Mais les agents immobiliers sont en grande partie responsables et perpétuent le mythe que ce serait un endroit où il y a du trafic de drogue. Et ce n’est pas du tout le cas. Même des gens dans l’immeuble qui sont là depuis la construction m’ont dit que ça n’a jamais été le cas. Mais, voilà, je ne sais pas comment ça s’est mis en place. Mais, du coup, ce quartier a mauvaise presse depuis quelques années déjà. Et ce qui fait qu’il y a pas mal de monde qui a peur et qui n’ose pas acheter ici. Donc, du coup, au début ils étaient à 170 000 euros et la négociation a été très longue. Pour la petite astuce : à un moment donné, j’ai proposé 145 000…

EMERIC: Donc comme l’autre, finalement.

ROBIN: Voilà.

EMERIC: La même surface ?

ROBIN: C’est ça. Je connaissais tous les paramètres. Donc je savais le prix maximum que je pouvais en proposer. Et donc, le vendeur a dit : « non » tout de suite. Il y a avait un des enfants qui gérait la vente. Et du coup, j’ai attendu un peu et deux semaines après, il me renvoie un message en me disant : « C’est toujours bon 145 000 ? » Avec un petit smiley.

EMERIC: « J’ai personne s’il te plait. Achète mon bien. »

ROBIN: Un peu ça, oui. Et donc moi je me suis dit : « Attends. S’il revient vers moi, c’est qu’il n’a personne et que forcément il est prêt à acheter à n’importe quel prix. » Donc je me suis dit : « Je vais faire une offre encore plus basse ». Et en fait, je savais qu’il y avait le ravalement de façade qui allait être envisagé dans les un ou deux ans à venir. A la précédente assemblée générale, ils l’avaient évoqué. Donc, du coup, j’ai refait une offre à 140 000. Ensuite on a discuté un peu et puis au final, pour avancer, j’ai proposé de couper la poire en deux. Voilà, il y en a qui ne le conseillent pas, moi je l’ai fait. Et on a adjugé la vente à 142 500.

EMERIC: 142 500 ?

ROBIN: Tout à fait.

EMERIC: Au lieu de 170 000 du coup ?

ROBIN: Voilà. Tout à fait.

EMERIC: C’est déjà un bon rabais.

ROBIN: Ouais, ouais. C’est très bien. Oui. Et donc, cet appartement, pareil, j’ai réaménagé le salon. Il était agencé un peu différemment donc je ne pouvais pas faire cinq chambres mais je pouvais en faire une quatrième. Donc, j’ai recoupé le salon. J’ai gardé un point salon plus grand et j’ai pu faire une quatrième chambre. Donc au niveau des loyers et des prix, on est sur la même chose, à peu près, sur ces deux appartements. On est à peu près à 400-500 euros de cash-flow.

EMERIC: D’accord. Donc c’est de la colocation sur les deux logements, dont un est ta résidence principale. C’est ça ?

ROBIN : Voilà. Tout à fait. Il y en a un où j’occupe encore actuellement une chambre, qui malheureusement n’est pas louable, parce qu’elle fait 6 m².

EMERIC: Donc, tu as quand même investi et tu as plein de colocataires et tu fais pas mal de cash-flow. Mais tu as une chambre de 6m². Et c’est le prix à payer, un peu…

ROBIN: C’était le sacrifice à payer pour ça. J’avais vraiment un objectif de vivre de cette activité. Très vite j’ai compris qu’on pouvait faire de l’argent. Mais qu’en débutant- déjà avec les prix du secteur qui sont très chers ce n’est pas facile, le taux d’endettement augmente très vite. On est obligé forcément d’utiliser des stratégies et de se sacrifier un peu si on veut avoir une liberté financière rapidement, comme j’ai pu l’obtenir, oui.

Troisième investissement pour devenir indépendant financièrement

EMERIC: Très bien. Et, tu ne t’es pas arrêté là. Tu as même fait un troisième investissement. Tu peux nous parler un peu de cet investissement-là ? Qu’est-ce que c’était ? Est-ce que c’est l’appartement encore en dessous ?

ROBIN: Alors, là, c’est la cave… Non, je rigole. D’ailleurs pour la petite anecdote, avec le premier bien, il y avait un garage. Un box qui était inclus. Actuellement, pour automatiser et pouvoir gérer plus à distance les locations, je me suis vraiment rendu compte qu’au niveau du ménage, il y avait un gros souci dans la colocation. Donc, j’ai mis en location ce garage et ça me permet de payer un prestataire pour faire le ménage de manière hebdomadaire dans les colocations. Donc ça me permet que les biens soient relativement entretenus. Et moi, ensuite, j’ai automatisé, trouvé des solutions pour gérer la distance, les entrées-sorties, les changements de locataires.

EMERIC: Donc ça c’était ma prochaine question. C’est tout en gestion en direct ?

ROBIN: En direct. Tout à fait. Oui, oui, c’est moi. Donc ça fait trois ans maintenant.

EMERIC: Tu es sur place aussi. Ça facilite.

ROBIN: Voilà. C’est moins évident parce que souvent on a le problème de la vacance locative l’été. Alors, moi, j’ai temporisé en faisant du Airbnb parce que j’étais sur place. Pendant l’été, au lieu de prendre des vacances au bord de la plage, je reste à résidence pour pouvoir gérer ça. Je suis également en train de trouver des partenaires pour pouvoir gérer ça à distance, si nécessaire. Mais maintenant, avec les nouvelles lois Alur, j’ai décidé de passer sur un bail commun, avec la clause de solidarité. Il y en a qui ne l’appliquent pas, qui appliquent ça comme un bail individuel. Mais moi, ça s’applique et ça s’adapte très bien à mon marché parce qu’il y a vraiment une très très forte demande locative, une très forte pression pour les biens en colocation.

Que ce soit aussi bien des jeunes actifs que des étudiants. Et donc, à tout moment de l’année, en fait, on a de la demande. Donc, même si les gens partent l’été, on peut réussir à trouver. Il y a moins de demande, certes. Mais on peut réussir à trouver. Donc, du coup, je vais mettre en place ce bail commun, qui va me permettre que l’investissement, on va dire, s’automatise. Du coup, c’est au locataire de trouver leur remplaçant, sinon ils restent redevables du loyer et des charges. Donc, c’est eux qui font la gestion et la recherche de leur remplaçant un peu à ma place. Ce qui est le plus gros du boulot, on va dire. Mais depuis trois ans, j’ai réussi à remplir, toujours. Il n’y a pas eu de vacance locative particulièrement.

EMERIC: Et donc, ce troisième investissement ?

L’article Indépendant financièrement à 25 ans ! est apparu en premier sur Mission investisseur immeuble.